محاسبه سهم مالکین و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
مساحت زمین : مترمربع
قیمت مترمربع زمین : میلیون تومان
تعداد مالکین : نفر
تعداد کل طبقات : طبقه
زیربنا ساخت هر طبقه : مترمربع
هزینه ساخت و ساز هر م م زیر بنا : م ت
تعداد آپارتمان ها : دستگاه
مدت زمان ساخت پروژه : ماه
هر یک میلیون تومان رهن برابر تومان اجاره
 پیشنهادهای جدول ضرب
 نمودار، جدول و راهنما
حالت مالکین % سازنده % مبلغ بلاعوض - میلیون تومان
الف
ب
ج

مبلغ بلاعوض - سازنده پرداخت می کند و + سازنده دریافت میکند .

آورده شریک مبلغ - میلیون تومان سهم شریک %
ارزش زمین مالکین
برآورد هزینه ساخت
جمع پروژه 100%
سهم براساس مالکین سازنده مبلغ بلاعوض مالکین سازنده جمع
سهم پروژه % میلیون تومان
آورده اولیه شریک
تقسیم آپارتمان ها

مبلغ بلاعوض - سازنده پرداخت می کند و + سازنده دریافت میکند .

مبلغ بلاعوض - سازنده پرداخت می کند و + سازنده دریافت میکند .

در جدول فوق - پرداخت می کند و + دریافت میکند .

در جدول فوق - پرداخت می کند و + دریافت میکند .

در جدول فوق - پرداخت می کند و + دریافت میکند .

در فرمول محاسبه نسبتهای مشارکت در ساخت بین سازنده و مالکین 4 عامل تاثیر گذار است .

1- ارزش زمین مالکین : هر چه ارزش زمین مالکین افزایش یابد ، درصد بیشتری از سهم مشارکت به وی اختصاص می یابد .

2- هزینه ساخت پروژه : سازنده برآورد مشخصی از هزینه ساخت دارد و چانه زنی وی در مذاکره بر مبنای مبلغ ساخت است . 

3- آپارتمانهای انتخاب شده توسط طرفین : هر چه یک شریک مشخص ،  آپارتمان مرغوبتر از نظر موقعیت و طبقه بردارد ، لازم است بهای آن را در فرمول مشارکت در ساخت بپردازد . در صورتی که ساختمان 5 طبقه مسکونی باشد و سازنده دو طبقه بالا را به جای دو طبقه پایین انتخاب کند ، لازم است مبلغ بلاعوض بیشتری بپردازد .

4- ریسک : ریسک به دو طرف معامله باز می گردد .

ریسکهای سازنده افزایش نرخ ارز ،تورم قیمت مصالح ساختمانی ، رکود بازار ، ریسک افزایش نرخ سود بانکی ، ریسکهای موجود در فعالیتهای ساخت و ساز همانند خطرات گودبرداری ، ریسک قرارداد و مالکین ناسازگار و بهانه جو و ... است . توان مالی سازنده نامحدود نیست ، چه بسا بین دو زمین مشابه  حاضر شود مبلغ 50 میلیون تومان بلاعوض بیشتر به زمین تک مالک نسبت به زمین دارای چندین مالک بپردازد و ریسک مالکین ناسازگار را کم  کند . عدد 50 میلیون تومان هزینه کاهش ریسک سازنده است .  سازنده لازم است به غیر از هزینه های ساخت و ساز ، هزینه های ریسک را برآورد کرده و به مبلغ کلی ساخت اضافه نماید تا منابع لازم برای جبران خطر در اختیارش باشد و در عمل این اعداد در توافق نهایی ، به صورت نهفته منعکس می شود . 

ریسکهای مالکین عمدتا به سازنده ، توانایی مالی وی و حسن شهرت بر می گردد . به عنوان مثال برخی مالکین حاضرند از بخشی از سود خود چشم پوشی نموده ولی با سازنده قوی و کاربلد منطقه کار کنند . این نوع انتخاب باعث می شود ریسک پروژه از نظر مالک کاهش یابد . مبلغی که مالک از سود خود چشم پوشی کرده است، هزینه کاهش ریسک است .  

 

فرمول محاسبات مشارکت در ساخت بر مبنای عرف قوانین منطقه ونحوه سود

 

محاسبه نسبتهای مشارکت در ساخت به همراه توضیح فرمول سود 

فرمول پایه محاسبات مشارکت در ساخت به شرح زیر است : 

 

فرمول محاسبات مشارکت در ساخت بر مبنای عرف قوانین منطقه ونحوه سود

بخش ورود اطلاعات :

1- مشخصات زمین : مساحت زمین و قیمت هر متر مربع آن را وارد کنید . آخرین قیمت معامله شده را در منطقه در نظر بگیرید . تعداد مالکین را وارد کرده و سهم زمین هر یک را بر حسب متر مربع مشخص کنید . مجموع سهم زمین مالکین باید با مساحت زمین برابر باشد . جهت محاسبه سهم زمین ، می توانید از ابزارهای دیگر وب سایت جدول ضرب استفاده کنید .

2- مشخصات ساخت: تعداد کل طبقات را با احتساب تعداد طبقات پارکینگ یا پیلوت وارد کنید . هر طبقه چقدر زیر بنا دارد . مقدار آن را انتخاب کنید . به عنوان مثال اگر در هر طبقه 2 واحد 120 متری و یک راه پله وآسانسور  به مساحت 16 متر مربع دارید ، در این صورت مساحت زیر بنای هر طبقه  برابر 256=16+120*2 متر مربع خواهد بود . هزینه ساخت هر متر مربع زیر بنا را نیز وارد کنید .

3- مشخصات آپارتمان های در حال احداث : تعداد آپارتمانها ، مساحت هر کدام ، قیمت فروش هر متر مربع  و مالک آن را انتخاب کنید . به صورت متداول آپارتمانهای طبقات بالاتر دارای مرغوبیت بیشتر بوده و قیمت هر متر مربع آن نیز بیشتر است . اگر 5 واحد آپارتمانی ساخته می شود ، برای هر واحد آپارتمانی مساحت آن ، قیمت فروش هر متر مربع و مالکیت آن را انتخاب کنید . مالک می تواند یکی از مالکین قبلی و یا سازنده باشد .

4- مشخصات اسکان و قرض الحسنه مالکین : اگر سازنده لازم است ، اسکان دوره ساخت مالکین را تامین کند ، از این بخش استفاده کنید . هزینه اسکان شامل پرداخت رهن و اجاره مالکین در دوران ساخت است . هر چه مدت زمان ساخت افزایش یابد این هزینه نیز اضافه می شود . مبلغ رهن و اجاره پرداختی به هریک از مالکین را توسط سازنده انتخاب کنید .

 

پنلهای خروجی به شرح زیر است :

1-مشخصات قرارداد مشارکت در ساخت بدون لحاظ نمودن انتخاب آپارتمانها توسط شرکا :

ایده اولیه جهت مشارکت بین سازنده و مالکین در این پنل آورده شده است . در این حالت انتخاب آپارتمانها هنوز انجام نشده و مذاکره جهت تعیین مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت است . دلیل تعیین مبلغ بلاعوض بین طرفین ، همسان نموده آورده دو طرف از نظر ارزش زمین و هزینه ساخت با لحاظ نمودن ریسک مورد انتظار و قابل قبول طرفین است . بدیهی است هر چه مبلغ بلاعوض پرداخت شده توسط سازنده بالاتر رود ، سهم وی از مجتمع احداث شده نیز افزایش خواهد یافت . سه حالت برای این بخش و نسبتهای مشارکت در ساخت بر مبنای فرمول بالا در نظر گرفته شده است . 

2-مشخصات قرارداد مشارکت در ساخت با لحاظ نمودن انتخاب آپارتمانها توسط شرکا :

از آنجاییکه مرغوبیت آپارتمانهای احداث شده متفاوت است ، لذا هر یک دارای قیمت و ارزش متفاوتی است .آپارتمان طبقات بالاتر در ساختمانهای دارای آسانسور ، با ارزشتر است .  لازم است مبلغ بلاعوض بین مالکین یا سازنده تقسیم شود . هر چه آپارتمان مرغوبتر یا گرانتر،  توسط یکی از شرکا انتخاب شود ، لازم است مابه التفاوت آن را بپردازد . از این رو نسبتهای واقعی مشارکت در ساخت در این بخش لحاظ شده است . 

در دوحالت نسبتها آورده شده است .

الف ) حالتی که سهم هر یک از مالکین و سازنده بر مبنای خالص ارزش زمین و هزینه ساخت است .

ب )  حالتی که پس از انتخاب آپارتمانها صورت می پذیرد و مبلغ بلاعوض توسط یکی از طرفین سازنده و مالک به دیگری پرداخت می شود .

3-قیمت روز آپارتمانهای احداث شده :

ارزش هر آپارتمان بر اساس مساحت و قیمت متر مربع بر مبنای عرف منطقه در این بخش آورده شده است .

4-تسویه مبلغ بلاعوض بین سازنده و مالکین بابت انتخاب آپارتمانها :

تفاوت همسان نمودن ارزش آپارتمانهای انتخابی بین مالکین و سازنده ، تحت عنوان مبلغ بلاعوض لحاظ شده است . سهم زمین هر مالک در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص است و لازم است این مبلغ به نسبت سهم زمین آنان توزیع شود .

5-مبلغ حق انتخاب هر شریک از آپارتمانهای جدید :

هر شریک دارای سهم زمین مشخصی است . از طرفی مجتمع ساخته شده نیز دارای ارزش مشخصی است . این جدول ، مبلغ حق انتخاب هر شریک را ، بر مبنای آورده وی یا ارزش سهم زمین ، از مجتمع جدید محاسبه می کند و نشان می دهد . فرمول بکار رفته بر مبنای معادل سازی درصد سهم زمین وی در کل پروژه ساخت مجتمع آپارتمانی است .

6-تسویه داخلی مالکین بر مبنای حق انتخاب آپارتمانها :

در جدول قبل بر مبنای آورده شرکا ، مبلغ حق انتخاب آپارتمان را محاسبه کردیم . اکنون شرکا آپارتمانهای واقعی با متراژ و ارزش مختلف را انتخاب نموده اند . چه بسا ارزش آپارتمان انتخاب شده توسط یک شریک از میزان سهم واقعی وی بر مبنای سهم زمین بیشتر باشد . در این حالت باید تفاوت آن را با مجموعه شرکا تسویه نماید .  این جدول تسویه داخلی قرارداد مشارکت در ساخت بین مالکین است . تفاوت حق هر شخص بر مبنای سهم زمین و آپارتمان واقعی انتخاب شده توسط وی ، پایه محاسبات این جدول است .

7-مجموع تسویه نهایی بین مالکین و سازنده :

دو مرحله قبل در نحوه تسویه شرکا و قوانین به کار گرفته شده جهت فرمول محاسباتی مشارکت در ساخت به شرح زیر است :

الف- تسویه مبلغ بلاعوض بین مالکین و سازنده ( همسان نمودن نسبتهای مشارکت با توجه به هزینه ساخت ، ارزش زمین و انتخاب آپارتمانها )

ب- تسویه داخلی بین مالکین پس از انتخاب آپارتمانها ( همسان نمودن تفاوت بین حق انتخاب مالک از مجتمع جدید بر مبنای قدرالسهم زمین وی و آپارتمانهای انتخاب شده توسط وی )

مجموع دو مبلغ فوق با یکدیگر تسویه نهایی شرکا است . در این حالت افرادی که عدد منفی به آنها تعلق می گیرد پرداخت کننده و افرادی که عدد مثبت به آن تعلق می گیرد دریافت کننده هستند .

 

7-سود پروژه به تفکیک مالکین و سازنده :

محاسبات سود بر مبنای هزینه های شریک شامل  آورده وی و مبلغ فروش صورت می پذیرد . هر چه شخص سرمایه بیشتری در پروژه هزینه نماید ، مبلغ نهایی سود نیز بیشتر خواهد بود ، لیکن نسبت سود مشارکت در ساخت برای تمام شرکا یکسان و برابر درصد سود کلی پروژه صرفنظر از قرارداد مشارکت در ساخت است . این امر نشان می دهد پایه محاسبات و فرمول مشارکت در ساخت طوری است که هر شریک متناسب با میزان سرمایه خود به سود برسد و منطقی استوار و محکم است . 

 

مشارکت در ساخت ، فرمول و قوانین مشارکت در ساخت ، فرمول مشارکت در ساخت ، سود مشارکت در ساخت ، محاسبات مشارکت در ساخت

نظر خود را درج کنید.



جدول ضرب 1397-08-11 10:20:55 پاسخ

در پاسخ به رضا: با تشکر از برنامه خوب شما ، منظور قرارداد مشارکت در ساخت بدون لحاظ نمودن انتخاب

با سلام ، آورده مالکین درمشارکت در ساخت ارزش زمین و آورده سازنده در مشارکت در ساخت هزینه ساخت است . بدون لحاظ نمودن هر مورد دیگری ، برای شراکت ، نسبتهای مشارکت در ساخت بر مبنای این دو مقدار محاسبه شده است .

رضا 1397-08-11 10:05:23 پاسخ

با تشکر از برنامه خوب شما ، منظور قرارداد مشارکت در ساخت بدون لحاظ نمودن انتخاب آپارتمانها چیست ؟

جدول ضرب 1397-07-16 13:53:40 پاسخ

در پاسخ به امیر خطیبی: با سلام لطفا محاسبه قدر السهم مجتمع های با متراژ مختلف و سهم هر یک از واحدها از

با سلام ، درصد سهم هر یک از واحدها از پروژهمشارکت در ساخت در پنل C ، درج گردید.

جدول ضرب 1397-07-12 08:32:37 پاسخ

در پاسخ به Shahram: می‌شود با شرایط دلخواه مالک یا توافق های خارج از پیشنهادهای جدول ضرب محاسبه انجا

با سلام ، فرم برای مجتمع های مسکونی طراحی شده است . توافق ها محدود به انتخابهای جدول ضرب نیست . در بخش مشخصات آپارتمانهای در حال احداث ، انتخاب آپارتمانها و انتساب آن به شرکا کاملا اختیاری است و بر اساس آن مشخصات مشارکت در ساخت تغییر می کند . پنل A بدون لحاظ نمودن انتخاب آپارتمانها توسط شرکا است و پنلهای بعدی همانند B الی آخر مربوط به حالتی است که آپارتمانها توسط شرکا به دلخواه انتخاب شده باشند . بحث لحاظ نمودن مساحت تجاری نیز پیشنهاد مناسبی است که در برنامه کار قرار خواهد گرفت لیکن به لحاظ محدودیت منابع ، کمی زمانبر است . با تشکر از دقت شما

Shahram 1397-07-12 01:43:3 پاسخ

می‌شود با شرایط دلخواه مالک یا توافق های خارج از پیشنهادهای جدول ضرب محاسبه انجام دهیم ، در حقیقت پیشنهاد میکنم شرایط پیشنهادی را هم لحاظ بفرمایید ، برای واحد های اداری و تجاری و احتمال توسعه تجاری هم محاسباتی در نظر گرفتین ؟

جدول ضرب 1397-07-11 20:19:36 پاسخ

در پاسخ به امیر خطیبی: با سلام لطفا محاسبه قدر السهم مجتمع های با متراژ مختلف و سهم هر یک از واحدها از

با سلام ، دوست گرامی ، ضمن تشکر از نظر درج شده ، در صورت امکان روز شنبه با شماره 8868088(021) تماس بگیرید .

امیر خطیبی 1397-07-11 19:41:59 پاسخ

با سلام لطفا محاسبه قدر السهم مجتمع های با متراژ مختلف و سهم هر یک از واحدها از مشارکت را نیز اضافه بفرمایید با سپاس

جدول ضرب 1397-07-10 22:24:56 پاسخ

در پاسخ به رضا: هزینه ساخت سازنده رو از کجا براورد کنم ؟ با تشکر

به منوی ساخت و ساز مراجعه کنید و گزینه هزینه ساخت هر متر مربع زیر بنا را انتخاب نمایید . به آدرس زیر نیز می توانید مراجعه کنید . http://jadvalzarb.com/base/tools_119 می توانید هزینه ساخت را بر حسب شهر و تعداد طبقات برآورد کنید و در فرمول درصد مشارکت در ساخت استفاده کنید .

رضا 1397-07-10 22:22:18 پاسخ

هزینه ساخت سازنده رو از کجا براورد کنم ؟ با تشکر