گزارش کارشناسی احداث بنا بر اساس ضوابط شهرسازی پهنه محل وقوع ملک

با هماهنگی دفترمهندسی دارای مجوز از نظام مهندسی ساختمان و درج اطلاعات ملک کلنگی یا زمین ، گزارش توجیهی اولیه بر مبنای بندهای زیر ارائه می شود .

  1. محاسبه حداکثر مساحت بنای قابل احداث ، تعداد طبقات و تعداد آپارتمانها ، مساحت مفید آپارتمان یا ویلایی ، حداکثر تعداد پارکینگ
  2. برآورد هزینه ساخت عرف منطقه ، مبلغ لازم جهت تکمیل تا مرحله فنداسیون ، هزینه پیمان مدیریت
  3. حداکثر مبلغ بلاعوض و مساحت مفید هر مالک از بنای ساخته شده بر مبنای نسبتهای مشارکت در ساخت
  4. در حال حاضر شهر های لیست زیر قابل انتخاب است. به مرور تکمیل می شود. جهت دیدن آخرین لیست، Ctrl + F5 را فشار دهید.


استان: *
شهر: *
مساحت زمین - متر: *
عرض یا بَر زمین - متر: *
ملک: *
ملک: *
عرض گذر اصلی، کوچه- متر : *
بافت فرسوده، ناپایدار: *
نام محله: *
نام کوچه یا خیابان: *
توضیحات:

استان شهر مساحت زمین عرض یا بَر زمین محله وضعیت
تهران تهران 400 12 یوسف آباد شمالی
فارس شيراز 250 10 فضل آباد شمالی
تهران تهران 400 12 قیطریه جنوبی
تهران تهران 448 20 ورداورد شمالی
تهران تهران 150 6 شمس آباد شمالی
تهران تهران 280 12 گیشا شمالی
تهران تهران 200 10 جوادیه شمالی
تهران تهران 320 10 بلوار فردوس جنوبی
تهران تهران 240 9 پردیس شمالی
تهران تهران 240 20 نیروی هوایی جنوبی
تهران تهران 156 13 بریانک جنوبی
تهران تهران 180 9 خانی آبادنو جنوبی
تهران تهران 220 11.4 پاسداران جنوبی
تهران تهران 200 11 امام خمینی جیحون شمالی
تهران تهران 288 12 دردشت شمالی
تهران تهران 300 10 سی متری جی جنوبی
تهران تهران 5000 60 قيطريه شمالی
تهران تهران 57 6 سبلان جنوبی
تهران تهران 200 20 سردار جنگل شمالی جنوبی
تهران تهران 1166 25 فردوس شمالی
تهران تهران 369 16 شهران شمالی
تهران تهران 320 16 صادقیه شمالی
تهران تهران 1000 20 اخلاقی شمالی
تهران تهران 200 10 سعادت آباد شمالی
تهران تهران 230 10 نظام آباد جنوبی
تهران تهران 200.5 11.7 جیحون بهنود شمالی
تهران تهران 338 13.6 سید خندان شمالی
فارس شيراز 220 10 همت شمالی جنوبی
تهران تهران 94 7 نازی آباد جنوبی
تهران تهران 216 12 باغ آذری شمالی
تهران تهران 300 10 مرزداران شمالی
تهران تهران 247 10 هروی جنوبی

مشخصات املاك در كاربري مسكوني:
 
- مساحت زيربنا: مجموع سطوح در طبقات ساختمان را مساحت زيربناي آن  گويند.
 
- ضريب سطح اشغال : عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمين در طبقه همكف به بیانی  دیگر سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر. اين ضريب بر اساس طرح هاي جامع و تفضيلي در هر منطقه متغير است درطرح تفصیلی  براساس عرض گذر، مساحت زمین و پهنه وقوع ملک، درصد مجاز سطح اشغال کل در جدولی ارائه می شود 
 
جدول تراکم مجاز در شهر تهران
برآورد مساحت قابل ساخت بر اساس سطح اشغال: 
حالت اول :  اگر ضريب سطح اشغال در يک منطقه 60 درصد باشد و بخواهيم در زميني به مساحت 300 متر مربع  با عرض 11 متر در اين منطقه اقدام به ساخت و ساز کنيم، پس از محاسبه درز انقطاع  ( با توجه به ارتفاع ساختمان ) و رعایت فاصله آن ازملک یا  ملک های مجاور ، تنها مجاز به پیشروی 60% از طول زمین  خواهیم بود و نتیجتا مساحت قابل ساخت پس از کسر درز انقطاع 177.50 متر مربع در هر طبقه خواهد بود.
 
حالت دوم:  اگر ضريب سطح اشغال در يک منطقه 60%+2 متر  باشد و بخواهيم در زميني به مساحت 300 متر مربع  با عرض 11 متر در اين منطقه اقدام به ساخت و ساز کنيم، پس از محاسبه درز انقطاع  ( با توجه به ارتفاع ساختمان ) و رعایت فاصله آن ازملک یا  ملک های مجاور ، مجاز خواهیم بود به اندازه  60% از طول زمین به علاوه 2 متر پیشروی کنیم ، که در این صورت مساحت قابل ساخت پس از کسر درز انقطاع 199.20 متر مربع در هر طبقه خواهد بود.
 

 حالت سوم:  اگر ضريب سطح اشغال در يک منطقه 100%  باشد و بخواهيم در زميني به مساحت 300 متر مربع  با عرض 11 متر در اين منطقه اقدام به ساخت و ساز کنيم، پس از محاسبه درز انقطاع  ( با توجه به ارتفاع ساختمان ) و رعایت فاصله آن ازملک یا  ملک های مجاور ، مجاز خواهیم بود به اندازه  100%  طول زمین  پیشروی کنیم ، و مساحت قابل ساخت پس از کسر درز انقطاع  295.87 متر مربع در هر طبقه خواهد بود.

نکته : همواره لازم است مساحت درز اتقطاع ساختمان را از مساحت قابل ساخت کسر کنیم ، بدین ترتیب که بر اساس بند 6-11-14 از مبحث ششم مقررات ملی ساختمان ، در ساختمان های با 5 طبقه و کمتر ، فاصله هر طبقه از مرز زمین مجاور ، حداقل باید پنج هزارم ارتفاع آن از روی تراز پایه باشد.اگر زمین مجاور معبر عمومی باشد ، رعایت فاصله مزبور ضروری نیست.

برای ساختمان های با ارتفاع بیش از 5 طبقه و در ساختمان های با گروه خطر پذیری یک و دو با هر تعداد طبقه ( جدول 6-1-1 از مبحث ششم مقررات ملی ساختمان ) ، عرض فاصله ساختمان از زمین مجاور( درز انقطاع ) باید  توسط  مهندس سازه محاسبه گردد .

 

سطح اشغال ساختمان
- ضريب تراكم مجاز( ضريب سطح زيربنا): عبارت است از نسبت درصد سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با كاربري مجاز طبق طرح تفصيلي (مشاعات و انبار و پاركينگ در زيرزمين و پاركينگ در همكف جزء اين ضريب محاسبه نمي گردند.) 
اين شاخص از تقسيم مساحت زيربناي ساختماني احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکيکي به دست مي آيد. تراکم ساختماني معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفي مي گردد.
. به عنوان مثال، در يک قطعه زمين 300 مترمربعي، که داراي تراکم ساختماني 180 درصد است مي توان معادل 180 درصد کل مساحت قطعه – يعني 540 مترمربع – زيربناي ساختماني احداث کرد. در صورتي که ضريب سطح اشغال معادل 60 درصد باشد 180 مترمربع از قطعه مي تواند به وسيله بناي ساختماني اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختماني مجاز در اين قطعه، مي توان يک ساختمان سه طبقه احداث کرد. 
 
- بناي مفيد : مجموع زيربناي كل طبقات بجز سطح پاركينگ ها و انباري ها و مشاعات و درز انقطاع استاندارد 
 
- مساحت زيربناي مشاعات در مسكوني: شامل مجموع مساحت تاسيسات ، راهرو ، راه پله،‌آسانسور ، لابي،‌سالن اجتماعات ، استخر و سونا و ورزشي، سرايداري، شوت زباله ، نگهباني، نورگيرها (در صورتی که ابعاد و مساحت آنها از استانداردهای تعیین شده کمتر نباشد) ، سرويس بهداشتي و انباري مشاع جزء سطوح مشاعات مي باشند. 
تذکر : فضاهایی که برای نوردهی (سرویس های بهداشتی) ، عبور لوله های تاسیساتی و کانال کولر تعبیه می شوند و ابعاد و مساحت های حداقل و استاندارد را نداشته و داکت محسوب می گردند ، مساحت آنها جزئ زیربنا  و تراکم منظور می گردد. 
 
- پايان كار: در صورت پايان عمليات ساختماني و عدم وجود تخلف و ارائه گواهي صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهي پايان كار ساختماني توسط شهرداري صادر مي شود
 
 
ضوابط نورگیری حیاط های خلوت و پاسیو ها
 
تذکر: در ساختمان های مسکونی و به جهت افزایش بهره وری آنها ، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو از استانداردهای تعیین شده کمتر نگردد ، سطح آنها جزئ زیربنا و تراکم محسوب نمی شود
• استاندارد های قابل قبول پاسیو برای ساختمان های مسکونی و حداکثر تا 5 طبقه مسکونی :
 
الف ) برای  املاک با مساحت عرصه 200 متر مربع و بیشتر ( پس از اصلاحی ) : 
  •  حداقل مساحت قابل قبول برای فضاهای اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی )  : 12 مترمربع با حداقل عرض 3 متر
  • •حداقل مساحت قابل قبول برایآشپزخانه  : 6 مترمربع با حداقل عرض 2  متر
 
ب ) برای  املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 متر مربع ( پس از اصلاحی ) :  
  • حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای اتاق های اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی ) 6 درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی ) ، با رعایت حداقل عرض 2 متر از پلاک مجاور .
  • حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای آشپزخانه 3 درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی ) ، با رعایت حداقل عرض 2 متر از پلاک مجاور . 

 فاصله  پنجره ها از یکدیگر در مجتمع های مسکونی ( دارای بیش از دو واحد مسکونی ) ، و حداکثر تا 6 طبقه از کف :

  • چنانچه اتاق های اصلی ( نشیمن ، خواب ، هال و یا پذیرایی ) از دو واحد مسکونی مستقل ، از یک حیاط خلوت  (نورگیر) نور می گیرند ، فاصله پنجره های روبروی آنها از یکدیگر ، حداقل باید 6 متر باشد.
  • چنانچه آشپزخانه و اتاق های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت ( نورگیر ) نور می گیرند ، فاصله پنجره های روبروی آنها از یکدیگر ، حداقل باید 4 متر باشد.

تذکر : در صورت احداث بالکن داخل پاسیو ، ملاک عمل حداقل فاصله لازم ، بعد از بالکن تا پنجره و یا بالکن روبرو است.

 
ضوابط پیش آمدگی های ساختمان :
 
پیش آمدگی در معابر عمومی :
  • احداث پیش‌آمدگی  و بالکن  در معابر با پهنای کمتر از ۱۲ متر و همچنین در معابر موسوم به بزرگراه ها مجاز نیست  . ( مگر آن که در طرح توسعه و عمران شهری یا ضوابط شهرسازی مصوب برای شهر یا منطقه ای به گونه ای دیگر تعیین شده باشد).
  • در خیابان های با پهنای 12 متر تا 20 متر ، احداث پیش آمدگی حداکثر به عمق 80 سانتی متر  مجاز است.
  • در خیابان های با پهنای بیش از 20 متر ، احداث پیش آمدگی حداکثر به عمق 120 سانتی متر  مجاز است. 
  • ارتفاع  حد زیرین پیش آمدگی از بالاترین نقطه کف معبر  نباید کمتر از  3.5 متر  باشد .
  •  حد ( فاصله ) پیش آمدگی از لبه سواره رو حداقل 80 سانتی متر  فاصله افقی داشته باشد.
  •  پیش‌آمدگی روی پخ دوگذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر 1.5 متر عمود بر پخ و به شرط رعایت  3.5 متر ارتفاع از کف پیاده‌رو بلامانع است.
  •  درگاهی و لبه کف پنجره ، نیم ستون چسبیده به دیوار ، قرنیز ها ، پله و یا شیبراه ورودی و دیگر عناصر ساختمانی که در ارتفاع کمتر از 3.5 متر از کف معبر مجاور باشند ، نباید بیش از 10 سانتیمتر در معبر عمومی پیش آمدگی داشته باشند.
  •  پیش آمدگی سایبان یا بارن گیر بام از حد ساختمان ، به عمق حداکثر 80 سانتیمتر ، در صورتی که حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف معبر حداقل 3.5 متر ارتفاع داشته و حد پیش آمدگی آن از لبه سواره رو حداقل  80 سانتیمتر فاصله افقی داشته باشد.
 
طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز به قرار زیر است :
 
* محاسبه زیر بنای بالکن وتراس های مسقف ، تا عمق 3 متر ،  مطابق جدول زیر است . بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماما زیربنا محسوب می گردد.
 
بالکن مسقف سه طرف بسته دو سوم زیر بنا
دو طرف بسته یک دوم زیر بنا
یک طرف بسته یک سوم زیر بنا
غیر مسقف سه طرف بسته یک دوم زیر بنا
دو طرف بسته یک سوم زیر بنا
سه طرف باز یا تراس جزء زیربنا نیست

 

 

پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان به عنوان باران گیر ، جزئ زیربنا محسوب نمی گردد.
 
الزامات توقفگاه خودرو
 
  •  احداث درب پاركينگ در پخ تقاطع دو گذر ممنوع است. 
  • در صورتي كه پاركينگ در زيرزمين تأمين گردد ، شيب رمپ حـداكثر 15 %خواهـد .بود ، حداکثر شیب یک متر ابتدا و انتهای رمپ باید مساوی یا کمتر از 10% باشد.
  • در شیب های قوس دار شعاع گردش رمپ حداقل 6.5 متر ملاک عمل می باشد (آکس رمپ) و باید توجه کرد که مرکز قوس باید داخل محدوده ملک قرار گیرد.
  • حداقل عرض درب ورودی پذیرفتنی برای پارکینگ های با تعداد کمتر از 25  واحد ، 3 متر می باشد و برای پارکینگ های بیش از 25 واحد یا مساحت 1000 متر مربع با یک رمپ ورودی ، 5 متر قابل قبول است.
  •  حداقل عرض مفید شیب رمپ در پارکینگ های با تعداد کمتر از 25 واحد ، 3.5 متر و برای پارکینگ های بیش از 25 واحد یا مساحت 1000 متر مربع با یک رمپ ورودی ، 5 متر قابل قبول است.
  • حداقل ارتفاع مفید پارکینگ های مسقف و ورودی آنها باید 240 سانتیمتر باشد (بدون اینکه لوله ها و کانال های تاسیساتی و غیره از ارتفاع مفید آن بکاهد.)
  • از هر گذر ماشین رو ، تنها یک درب ورودی پارکینگ مجاز شمرده شده ، به جز در زمین های با بر بیش از 20 متر که داشتن دو درب نیز بلامانع است.
  • برای املاک دارای چند بر ، از هر گذر ماشین رو یک راه مجاز است ولی در صورتیکه از یک گذر قصد تامین پارکینگ داشته باشد گذر کم رفت و آمدتر ( کم عرض تر ) پیشنهاد  می شود.

ابعاد الزامی جهت توقف خودرو :

  • براي تأمین یک واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی 3 متر (سه متر) و آکس به آکس دو ستون طولی آن 5 متر( پنج متر ) الزامیست . در هر صورت عرض محل پارك ( فاصله داخلی بین دو ستون ) نباید کمتر از 2.5 متر باشد .
حداقل فاصله بین دو ستون جهت پارک یک خودرو

 

در صورتیکه دو طرف محل توقف در پارکینگ دیوار باشد ،عرض آن باید حداقل 3 متر باشد.
 
 
حداقل فاصله بین دو دیوار جهت پارک یک خودرو
  • براي تأمین دو واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی 5 متر (پنج متر ) و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز 5 متر( پنج متر ) الزامیست . در هر صورت عرض محل پارك  ( فاصله داخلی بین دو ستون ) کمتر از 4.5 متر نباشد
  •  
حداقل فاصله داخلی بین ستون ها جهت پارک دو خودرو
 
  • براي تأمین سه واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی 7.5 متر ( هفت و نیم متر ) و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز 5 متر (پنج متر) الزامیست . در هر صورت عرض محل پارك  ( فاصله داخلی بین دو ستون )کمتر از 6.5 متر نباشد .
  •  
فاصله داخلی بین ستون ها جهت پارک سه خودرو
 
  • به طور کلی افزایش تعداد خودرو ،با افزایش فاصله محور ستون ها به ازای 2.5 متر به ازای هر خودرو بلا مانع است.
  • هنگامی که خودروها در طول و پشت سر یکدیگر قرار می گیرند ، ابعاد مورد نیاز برای هر یک  2 متر در 6 متر می باشد.
  • حداقل عرض محل توقف اتومبیل افراد معلول 3.5 متر است.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

نظر خود را درج کنید.



کاربر9424 1397-10-18 01:28:55 پاسخ

ممنون

 پیشنهادهای جدول ضرب