مشخصات املاك در كاربري مسكوني:
- مساحت زيربنا: مجموع سطوح در طبقات ساختمان را مساحت زيربناي آن گويند.
- ضريب سطح اشغال : عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمين در طبقه همكف به بیانی دیگر سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر. اين ضريب بر اساس طرح هاي جامع و تفضيلي در هر منطقه متغير است درطرح تفصیلی براساس عرض گذر، مساحت زمین و پهنه وقوع ملک، درصد مجاز سطح اشغال کل در جدولی ارائه می شود
برآورد مساحت قابل ساخت بر اساس سطح اشغال:
حالت اول : اگر ضريب سطح اشغال در يک منطقه 60 درصد باشد و بخواهيم در زميني به مساحت 300 متر مربع با عرض 11 متر در اين منطقه اقدام به ساخت و ساز کنيم، پس از محاسبه درز انقطاع ( با توجه به ارتفاع ساختمان ) و رعایت فاصله آن ازملک یا ملک های مجاور ، تنها مجاز به پیشروی 60% از طول زمین خواهیم بود و نتیجتا مساحت قابل ساخت پس از کسر درز انقطاع 177.50 متر مربع در هر طبقه خواهد بود.
حالت دوم: اگر ضريب سطح اشغال در يک منطقه 60%+2 متر باشد و بخواهيم در زميني به مساحت 300 متر مربع با عرض 11 متر در اين منطقه اقدام به ساخت و ساز کنيم، پس از محاسبه درز انقطاع ( با توجه به ارتفاع ساختمان ) و رعایت فاصله آن ازملک یا ملک های مجاور ، مجاز خواهیم بود به اندازه 60% از طول زمین به علاوه 2 متر پیشروی کنیم ، که در این صورت مساحت قابل ساخت پس از کسر درز انقطاع 199.20 متر مربع در هر طبقه خواهد بود.
حالت سوم: اگر ضريب سطح اشغال در يک منطقه 100% باشد و بخواهيم در زميني به مساحت 300 متر مربع با عرض 11 متر در اين منطقه اقدام به ساخت و ساز کنيم، پس از محاسبه درز انقطاع ( با توجه به ارتفاع ساختمان ) و رعایت فاصله آن ازملک یا ملک های مجاور ، مجاز خواهیم بود به اندازه 100% طول زمین پیشروی کنیم ، و مساحت قابل ساخت پس از کسر درز انقطاع 295.87 متر مربع در هر طبقه خواهد بود.
نکته : همواره لازم است مساحت درز اتقطاع ساختمان را از مساحت قابل ساخت کسر کنیم ، بدین ترتیب که بر اساس بند 6-11-14 از مبحث ششم مقررات ملی ساختمان ، در ساختمان های با 5 طبقه و کمتر ، فاصله هر طبقه از مرز زمین مجاور ، حداقل باید پنج هزارم ارتفاع آن از روی تراز پایه باشد.اگر زمین مجاور معبر عمومی باشد ، رعایت فاصله مزبور ضروری نیست.
برای ساختمان های با ارتفاع بیش از 5 طبقه و در ساختمان های با گروه خطر پذیری یک و دو با هر تعداد طبقه ( جدول 6-1-1 از مبحث ششم مقررات ملی ساختمان ) ، عرض فاصله ساختمان از زمین مجاور( درز انقطاع ) باید توسط مهندس سازه محاسبه گردد .
- ضريب تراكم مجاز( ضريب سطح زيربنا): عبارت است از نسبت درصد سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با كاربري مجاز طبق طرح تفصيلي (مشاعات و انبار و پاركينگ در زيرزمين و پاركينگ در همكف جزء اين ضريب محاسبه نمي گردند.)
اين شاخص از تقسيم مساحت زيربناي ساختماني احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکيکي به دست مي آيد. تراکم ساختماني معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفي مي گردد.
. به عنوان مثال، در يک قطعه زمين 300 مترمربعي، که داراي تراکم ساختماني 180 درصد است مي توان معادل 180 درصد کل مساحت قطعه – يعني 540 مترمربع – زيربناي ساختماني احداث کرد. در صورتي که ضريب سطح اشغال معادل 60 درصد باشد 180 مترمربع از قطعه مي تواند به وسيله بناي ساختماني اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختماني مجاز در اين قطعه، مي توان يک ساختمان سه طبقه احداث کرد.
- بناي مفيد : مجموع زيربناي كل طبقات بجز سطح پاركينگ ها و انباري ها و مشاعات و درز انقطاع استاندارد
- مساحت زيربناي مشاعات در مسكوني: شامل مجموع مساحت تاسيسات ، راهرو ، راه پله،آسانسور ، لابي،سالن اجتماعات ، استخر و سونا و ورزشي، سرايداري، شوت زباله ، نگهباني، نورگيرها (در صورتی که ابعاد و مساحت آنها از استانداردهای تعیین شده کمتر نباشد) ، سرويس بهداشتي و انباري مشاع جزء سطوح مشاعات مي باشند.
تذکر : فضاهایی که برای نوردهی (سرویس های بهداشتی) ، عبور لوله های تاسیساتی و کانال کولر تعبیه می شوند و ابعاد و مساحت های حداقل و استاندارد را نداشته و داکت محسوب می گردند ، مساحت آنها جزئ زیربنا و تراکم منظور می گردد.
- پايان كار: در صورت پايان عمليات ساختماني و عدم وجود تخلف و ارائه گواهي صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهي پايان كار ساختماني توسط شهرداري صادر مي شود
ضوابط نورگیری حیاط های خلوت و پاسیو ها
تذکر: در ساختمان های مسکونی و به جهت افزایش بهره وری آنها ، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو از استانداردهای تعیین شده کمتر نگردد ، سطح آنها جزئ زیربنا و تراکم محسوب نمی شود
• استاندارد های قابل قبول پاسیو برای ساختمان های مسکونی و حداکثر تا 5 طبقه مسکونی :
الف ) برای املاک با مساحت عرصه 200 متر مربع و بیشتر ( پس از اصلاحی ) :
- حداقل مساحت قابل قبول برای فضاهای اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی ) : 12 مترمربع با حداقل عرض 3 متر
- •حداقل مساحت قابل قبول برایآشپزخانه : 6 مترمربع با حداقل عرض 2 متر
ب ) برای املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 متر مربع ( پس از اصلاحی ) :
- حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای اتاق های اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی ) 6 درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی ) ، با رعایت حداقل عرض 2 متر از پلاک مجاور .
- حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای آشپزخانه 3 درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی ) ، با رعایت حداقل عرض 2 متر از پلاک مجاور .
فاصله پنجره ها از یکدیگر در مجتمع های مسکونی ( دارای بیش از دو واحد مسکونی ) ، و حداکثر تا 6 طبقه از کف :
- چنانچه اتاق های اصلی ( نشیمن ، خواب ، هال و یا پذیرایی ) از دو واحد مسکونی مستقل ، از یک حیاط خلوت (نورگیر) نور می گیرند ، فاصله پنجره های روبروی آنها از یکدیگر ، حداقل باید 6 متر باشد.
- چنانچه آشپزخانه و اتاق های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت ( نورگیر ) نور می گیرند ، فاصله پنجره های روبروی آنها از یکدیگر ، حداقل باید 4 متر باشد.
تذکر : در صورت احداث بالکن داخل پاسیو ، ملاک عمل حداقل فاصله لازم ، بعد از بالکن تا پنجره و یا بالکن روبرو است.
ضوابط پیش آمدگی های ساختمان :
پیش آمدگی در معابر عمومی :
- احداث پیشآمدگی و بالکن در معابر با پهنای کمتر از ۱۲ متر و همچنین در معابر موسوم به بزرگراه ها مجاز نیست . ( مگر آن که در طرح توسعه و عمران شهری یا ضوابط شهرسازی مصوب برای شهر یا منطقه ای به گونه ای دیگر تعیین شده باشد).
- در خیابان های با پهنای 12 متر تا 20 متر ، احداث پیش آمدگی حداکثر به عمق 80 سانتی متر مجاز است.
- در خیابان های با پهنای بیش از 20 متر ، احداث پیش آمدگی حداکثر به عمق 120 سانتی متر مجاز است.
- ارتفاع حد زیرین پیش آمدگی از بالاترین نقطه کف معبر نباید کمتر از 3.5 متر باشد .
- حد ( فاصله ) پیش آمدگی از لبه سواره رو حداقل 80 سانتی متر فاصله افقی داشته باشد.
- پیشآمدگی روی پخ دوگذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر 1.5 متر عمود بر پخ و به شرط رعایت 3.5 متر ارتفاع از کف پیادهرو بلامانع است.
- درگاهی و لبه کف پنجره ، نیم ستون چسبیده به دیوار ، قرنیز ها ، پله و یا شیبراه ورودی و دیگر عناصر ساختمانی که در ارتفاع کمتر از 3.5 متر از کف معبر مجاور باشند ، نباید بیش از 10 سانتیمتر در معبر عمومی پیش آمدگی داشته باشند.
- پیش آمدگی سایبان یا بارن گیر بام از حد ساختمان ، به عمق حداکثر 80 سانتیمتر ، در صورتی که حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف معبر حداقل 3.5 متر ارتفاع داشته و حد پیش آمدگی آن از لبه سواره رو حداقل 80 سانتیمتر فاصله افقی داشته باشد.
طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز به قرار زیر است :
* محاسبه زیر بنای بالکن وتراس های مسقف ، تا عمق 3 متر ، مطابق جدول زیر است . بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماما زیربنا محسوب می گردد.
بالکن |
مسقف |
سه طرف بسته |
دو سوم زیر بنا |
دو طرف بسته |
یک دوم زیر بنا |
یک طرف بسته |
یک سوم زیر بنا |
غیر مسقف |
سه طرف بسته |
یک دوم زیر بنا |
دو طرف بسته |
یک سوم زیر بنا |
سه طرف باز یا تراس |
جزء زیربنا نیست |
پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان به عنوان باران گیر ، جزئ زیربنا محسوب نمی گردد.
الزامات توقفگاه خودرو
- احداث درب پاركينگ در پخ تقاطع دو گذر ممنوع است.
- در صورتي كه پاركينگ در زيرزمين تأمين گردد ، شيب رمپ حـداكثر 15 %خواهـد .بود ، حداکثر شیب یک متر ابتدا و انتهای رمپ باید مساوی یا کمتر از 10% باشد.
- در شیب های قوس دار شعاع گردش رمپ حداقل 6.5 متر ملاک عمل می باشد (آکس رمپ) و باید توجه کرد که مرکز قوس باید داخل محدوده ملک قرار گیرد.
- حداقل عرض درب ورودی پذیرفتنی برای پارکینگ های با تعداد کمتر از 25 واحد ، 3 متر می باشد و برای پارکینگ های بیش از 25 واحد یا مساحت 1000 متر مربع با یک رمپ ورودی ، 5 متر قابل قبول است.
- حداقل عرض مفید شیب رمپ در پارکینگ های با تعداد کمتر از 25 واحد ، 3.5 متر و برای پارکینگ های بیش از 25 واحد یا مساحت 1000 متر مربع با یک رمپ ورودی ، 5 متر قابل قبول است.
- حداقل ارتفاع مفید پارکینگ های مسقف و ورودی آنها باید 240 سانتیمتر باشد (بدون اینکه لوله ها و کانال های تاسیساتی و غیره از ارتفاع مفید آن بکاهد.)
- از هر گذر ماشین رو ، تنها یک درب ورودی پارکینگ مجاز شمرده شده ، به جز در زمین های با بر بیش از 20 متر که داشتن دو درب نیز بلامانع است.
- برای املاک دارای چند بر ، از هر گذر ماشین رو یک راه مجاز است ولی در صورتیکه از یک گذر قصد تامین پارکینگ داشته باشد گذر کم رفت و آمدتر ( کم عرض تر ) پیشنهاد می شود.
ابعاد الزامی جهت توقف خودرو :
- براي تأمین یک واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی 3 متر (سه متر) و آکس به آکس دو ستون طولی آن 5 متر( پنج متر ) الزامیست . در هر صورت عرض محل پارك ( فاصله داخلی بین دو ستون ) نباید کمتر از 2.5 متر باشد .
در صورتیکه دو طرف محل توقف در پارکینگ دیوار باشد ،عرض آن باید حداقل 3 متر باشد.
- براي تأمین دو واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی 5 متر (پنج متر ) و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز 5 متر( پنج متر ) الزامیست . در هر صورت عرض محل پارك ( فاصله داخلی بین دو ستون ) کمتر از 4.5 متر نباشد
-
- براي تأمین سه واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی 7.5 متر ( هفت و نیم متر ) و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز 5 متر (پنج متر) الزامیست . در هر صورت عرض محل پارك ( فاصله داخلی بین دو ستون )کمتر از 6.5 متر نباشد .
-
- به طور کلی افزایش تعداد خودرو ،با افزایش فاصله محور ستون ها به ازای 2.5 متر به ازای هر خودرو بلا مانع است.
- هنگامی که خودروها در طول و پشت سر یکدیگر قرار می گیرند ، ابعاد مورد نیاز برای هر یک 2 متر در 6 متر می باشد.
- حداقل عرض محل توقف اتومبیل افراد معلول 3.5 متر است.
نظر خود را درج کنید.
کاربر40052 1400-10-19 23:02:24 پاسخ
۲۵۶ طول در عرض متوسط(۲۴۶+۲۷۰÷۲)=۶۶۰۴۶مترمربع
کاربر38930 1400-09-13 23:04:57 پاسخ
زمینی طول شمالی ۲۵۶ متر می باشد وطول جنوبیش هم۲۵۶ متر می باشد ولی عرض سمت شرقی ملک۲۴۶ متر می باشد وعرض سمت شرقی زمین۲۷۰ متر می باشد متراج کل زمین چقدر می باشد
کاربر38497 1400-04-28 18:21:28 پاسخ
ملک شمالی ابعاد ۱۶*23/5 16متر بر طول23/50
کاربر38429 1400-04-10 21:10:41 پاسخ
لطفا بفرمایید چند درصد قیمت تمامشده ساخت مربوط به دستمزد است
کاربر38269 1400-02-08 14:19:17 پاسخ
زمین به متراژ 183 و بهر 7/30 داخل کوچه 16 متری ، چند طبقه جواز میدن؟ متراژ هر واحد؟ میگن بیشتر از دو طبقه نمیدن چون پارکینگ تامین نمیشه، درسته آیا؟
کاربر37170 1400-01-10 20:02:25 پاسخ
با عرض سلام و ادب ملکی با عرض ۶ متر و طول ۳۰ متر که بر خیابان اصلی قرار دارد و شمالی است و تراکم ۵ داشته و اجازه تجاری هم دارد آیا مناسب ساخت و ساز هست یانه و مشکلات و مزایای آن چیست؟؟ ممنون از پاسخگویی شما
کاربر37121 1399-12-17 16:46:26 پاسخ
سلام آیا قانونی داریم که بتوان برای مجوز M3(یعنی پارکینگ زیر یک همکف سه طبقه روی آن ) با سطح اشغال ۶۰درصد که به عنوان R121تعریف شده یک طبقه اضافه از شهرداری به صورت قانونی گرفت
محمد فتاحی 1399-12-07 22:41:10 پاسخ
با سلام چند واحد برای این متراژدر نظر میگیرن30متر طول 90متر عرض
کاربر37011 1399-11-07 19:35:7 پاسخ
با سلام. جلوی زمین من یک معبر ۱۰ متری بعد از آن یک فضای سبز ۱۰ متری و پس از آن یک بلوار ۹۰ متری هست. به نظر شما ملاک اخذ مجوز ساخت تعداد طبقات، گذر کندرو می باشد یا گذر اصلی؟،
کاربر36980 1399-10-26 19:03:11 پاسخ
با عرض سلام وخسته نباشید.ملک شمالی220 متر واقع در خیابان قائم مقام اراک خیابان مولوی غربی با بر10 و20متر عقب نشینی عرض کوچه 8 متر میخواستم بدونم چه مقدار تراکم وچند طبقه به این ملک تعلق میگیرد؟وهر طبقه متراژش چقدر میشود؟ یه این علت که شهرداری میگویند نزدیک به بازار است و زیر خط آسمان منظور چیست؟ممنون میشم راهنماییم کنید؟با تشکرباقری
کاربر36639 1399-07-14 06:39:44 پاسخ
خیلی ها وقتی وارد شهر جدید صدرا شهرستان شیراز استان فارس شدند از لحاظ مالی فقیر بودند بعد شدند حاجی غنی و خیلی ها هم وقتی وارد شهر جدید صدرا شهرستان شیراز استان فارس شدند از لحاظ مالی ناتوان بودند شدند حاجی توانا خیلی ها وقتی وارد شهر جدید صدرا شهرستان شیراز استان فارس شدند از لحاظ مالی ضعیف بودند بعد شدند حاجی نیرومند نام این شهر جدید را به جای این شهر جدید صدرا شهرستان شیراز استان فارس با هرمعنی که داشته باشد بایستی می گذاشتند شهر جدید صدرای شهرستان شیراز استان فارس کارکنان ادارات دولتی و عمومی شهر جدید صدرا و بنگاه داران مربوطه جمع این افراد برای صد نسل بعد از خودشان ثروتی عظیم مانند تعداد زیادی باغ شهری و ... فراهم کردند خوش به حال فرزندانشان و نوه ها و نتیجه ها و نویره هایشان و ندیده هایشان
کاربر36376 1399-04-31 11:42:49 پاسخ
سلام. زمین ۱۵۰متر در بابلسر چند طبقه دو واحدی چند متری داره ممنونم
کاربر36350 1399-04-26 20:30:15 پاسخ
عالی. دمتون گرم که اطلاعات مفید در اختیار میذارید.هر چه بیشتر و منطبق به قوانین روز باشه بهتر.
کاربر36325 1399-04-21 17:06:31 پاسخ
باسلام یک قطعه زمین به طول20/95وعرض10متر با تراکم55درصد که زمین فوق شمالی و جنوبی می باشد چقدر حق پیشروی دارم؟ درضمن راه اصلی ماشین رو از طرف شمالی و طرف جنوبی باید حیاط خلوت داشته باشه آیا 60 درصد یپشروی با زیر بنای حیاط خلوت محاسبه می شود یا نه؟
کاربر36289 1399-04-09 22:56:58 پاسخ
زمین ۴۷۶ متری با بر ۱۴ متر وگذر ۱۲ متری چند طبقه جواز می دهند ؟ منطقه،۸ جانبازان غربی خیابان شهید صفایی
کاربر36262 1399-04-06 08:16:12 پاسخ
با سلام وخسته نباشی استانداردمحاسبه تعدادپارگینگ مجازدرآپارتمان سازی ازنظرشهرداریهاچیست؟
کاربر36240 1399-04-01 12:22:12 پاسخ
سلام زمین شمالی به مساحت 500متر و بر 19داریم که انتهای آن 16.4متر می باشدمی خواهیم آن را بصورت ویلایی دوبلکس بسازیم ودر طبقه همکف هم پارکینگ و یک استخر کوچک داشته باشیم .در این زمینه راهنمایی می خواستم .چقدر می شود بنا ساخت؟هزینه ساخت متری چند می شود با مصالح مطلوب؟
کاربر36196 1399-03-26 18:26:49 پاسخ
با عرض سلام و تشکر خیلی خیلی ممنون
کاربر36162 1399-03-21 14:50:46 پاسخ
سلام دو ملک ۸۰ متری که در مجموع ۱۶۰ متر میشود بر کوچه ۶ متر چند طبقه میدهد
کاربر36153 1399-03-20 11:06:44 پاسخ
زمین 160 متر با بر 7 چند طبقه اجازه ساخت میدهند .ممنون
کاربر36104 1399-03-11 21:19:6 پاسخ
زمین 200 متری با بر 10 و گذر 12 متری چند طبقه جواز میدن؟منطقه جنت آباد شمالی
کاربر35062 1399-02-26 13:28:8 پاسخ
سلام زمین دو کله 119 متر .امکان عقب کشی حدود نه متراز شمال.ازشمال گذر 16متری واز جنوب گذر18متری .در حال حاضر صددر صد ساخت دو طبقه ویک طبقه پیلوت غیر مجاز ساخته شده است.آیامجوز صد در صد ساخت میدن وچند طبقه میدن.ممنون میشم از راهنماییتون
حقی 1399-02-21 18:06:26 پاسخ
سلام . منظقه دهکده 180 متر بر 10 چند طبقه و چقدر هزینه میشه
کاربر31923 1399-02-11 11:16:0 پاسخ
سلام زمین۱۵۰ متری با عرض ۶ متر حداکثر چند طبقه تعلق میگیره ممنون
کاربر31859 1399-02-02 10:44:24 پاسخ
خوب بود ممنون