مشاهده حداکثر تعداد طبقات، مساحت قابل احداث آپارتمان، هزینه احداث بنا در ملک من؟

 میتوانید مساحت زمین ، تعداد مالکین و مساحت آپارتمان کلنگی هر مالک را وارد کنید . اگر مساحت آپارتمانها مشابه است از ستون تعداد استفاده کرده  ، در وقت صرفه جویی کنید .

مشخصات انباری ، پارکینگ و بالکن مالکین :

در صورتی که مایل هستید اثر پارکینگ ، انباری و بالکن بر قدرالسهم هر مالک محاسبه شود ، مقادیر آن را در این بخش وارد کنید .

ورود اطلاعات پایه جهت برآورد قیمت :

جهت مقایسه قیمتی و بدست آوردن انتخابهای مختلف ، قیمت زمین ، قیمت آپارتمان نوساز و قیمت آپارتمان کهنه ساز یا کلنگی را در منطقه وقوع ملک خود وارد کنید .

گزارشات به شرح زیر است :

A-سهم زمین هر یک از مالکین بدون لحاظ نمودن سهم پارکینگ ، انباری و بالکن  :

در این بخش می توانید سهم زمین هر یک از مالکین را به تفکیک مساحت ، درصد ، دانگ و سهم از مبلغ فروش زمین مشاهده کنید .

 

B-سهم زمین هر یک از مالکین با لحاظ نمودن سهم پارکینگ ، انباری و بالکن  :

در این بخش می توانید سهم زمین هر یک از مالکین را به تفکیک مساحت ، درصد ، دانگ و سهم از مبلغ فروش زمین مشاهده کنید . در این حالت اثر مساحت اختصاصی پارکینگ ، انباری و بالکن هر واحد مجزا محاسبه می گردد و  در سهم زمین نمایش داده می شود .

 

C-محاسبه اختلاف سهم زمین با و بدون در نظر گرفتن پارکینگ ، انباری و بالکن

این جدول اثر تفاوت محاسبه سهم زمین حالتهای A و B است . 

 

D-تامین هزینه ساخت بوسیله فروش بخشی از سهم زمین  و سود حاصل از آن جهت مالکین

در این حالت برنامه محاسبه می کند ، جهت تامین هزینه ساخت چه مساحتی از زمین باید فروخته شود طوری که مالکین قبلی و مالک جدید ، هر یک به نسبت سهم زمین خود ، هزینه ساخت را متقبل شوند . سود حاصل از ساخت و ساز در این حالت نیز محاسبه شده و نمایش داده می شود . 

 

E-تامین هزینه ساخت از طریق مشارکت با سازنده ( مشارکت در ساخت )  و سود حاصل از آن جهت مالکین

در این حالت برنامه محاسبه می کند ، در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت منعقد گردد ، اثر سود آن جهت مالکین چگونه است . محاسبات بر اساس عرف نسبتهای مشارکت در ساخت و مبلغ بلاعوض  وارد شده توسط کاربرانجام می شود .

 

F-تفکیک مولفه های تشکیل دهنده سهم زمین ( آپارتمان ، انباری ، پارکینگ ، بالکن ) متر مربع 

اثر هر یک از مولفه های تشکیل دهنده سهم زمین به تفکیک سهم آپارتمان ، سهم انباری ، سهم پارکینگ و سهم بالکن بر حسب متر مربع نمایش داده می شود .

 

G-تفکیک مولفه های تشکیل دهنده سهم زمین ( آپارتمان ، انباری ، پارکینگ ، بالکن ) دانگ

جدول بالا بر حسب دانگ نمایش داده می شود .

 

H-تفکیک مولفه های تشکیل دهنده سهم زمین ( آپارتمان ، انباری ، پارکینگ ، بالکن ) میلیون تومان

جدول فوق ،  اثر مولفه های سهم زمین بر حسب میلیون تومان نمایش داده می شود .

 

I-تفاوت فروش سهم زمین و آپارتمان کلنگی هر یک از مالکین :

برای هر مالک میتوانید مقایسه قیمت فروش آپارتمان کلنگی و سهم زمین آن را مشاهده کنید . مقدار تفاوت بر حسب درصد ، مبلغ و به صورت سود وزیان انتخاب هر حالت  ، نمایش داده میشود .

 

J-تبدیل قدرت خرید هر یک از مالکین به آپارتمان با فروش زمین :

اگر مالکین سهم زمین خود را بفروشند می توانند مجددا آپارتمان نوساز یا کهنه ساز خرید کنند .مقدار مساحت هر یک از موارد فوق و مقایسه ، در این پنل درج شده است .

 

K-تبدیل قدرت خرید هر یک از مالکین به آپارتمان نوساز  با فروش آپارتمان کلنگی :

اگر مالک نتواند سهم زمین خود را به تنهایی بفروشد و پول لازم باشد ، لاجرم باید تن به فروش آپارتمان کهنه ساز بدهد . در این پنل فرض شده است که مالک ، ملک خود را به دلیل پول لازم بودن به قیمت آپارتمان کلنگی بفروشد و بر مبنای آن مقایسه قیمتی با خرید نوساز ، محاسبه شده است .

 

L-ارزش گذاری آپارتمان کلنگی بر مبنای سهم زمین :

ارزش گذاری هر متر مربع آپارتمان کلنگی بر مبنای سهم زمین در این پنل آورده شده است . اگر مایل هستید به بنگاه املاک ، قیمت آپارتمان کلنگی را بر مبنای سهم زمین اعلام  کنید ، از این گزینه استفاده کنید . بدیهی است فروش آپارتمان کلنگی با قیمت درج شده در این پنل ، معادل فروش سهم زمین به قیمت روز است .

 

M-بازدهی خرید آپارتمان کلنگی و فروش زمین در این مجتمع :

اگر مایل هستید سرمایه گذاری انجام دهید ، می توانید تفاوت قیمت خرید آپارتمان کلنگی و فروش سهم زمین آن را در این بخش ببینید. سود وزیان مشخص است .

 

 

آیا مساحت پارکینگ ، انباری و بالکن در قدرالسهم اثر دارد ؟

 

پاسخ سوال به صورت زیر است :

 

1- اگر در سند ملک مساحتهای پارکینگ ، انباری یا  بالکن به صورت مجزا با ذکر مقدار بر حسب متر مربع لحاظ شده باشد ، محاسبه اثر آن در سهم زمین قطعی است . 

 

2- بدیهی است در صورتی که  2 مالک با مساحت آپارتمان یکسان باشند ولی فقط یکی از آنها پارکینگ سندی داشته باشد ، نمی توان حکم به یکسان بودن سهم زمین هر دو داد و لازم است راهکاری جهت درج اثر مساحت پارکینگ در سهم زمین لحاظ شود .

 

3- به هنگام پرداخت مالیات خرید و فروش ملک ، سازمان امور مالیاتی بر مبنای ارزش بنای ساختمان ( اعیان ) و زمین محل وقوع ملک ( عرصه ) اقدام به اخذ مالیات با استفاده از ضرایب ارزش منطقه ای می کند . طبق دستور العمل این سازمان که تصویر آن در زیر آمده است ، از نظر سازمان امور مالیاتی ، ارزش هر متر مربع  پارکینگ و انباری برابر 50% ارزش هر متر مربع بنای آپارتمانی آن است . با این نسبت ،  ارزش بنای ساختمان برآورد شده و مالیات بخش اعیان ملک ، با لحاظ نمودن ارزش معاملاتی منطقه ای املاک دریافت می شود . 

 

 

 

سوالی که مطرح می شود این است که چگونه باید اثر پارکینگ ؛ انباری و بالکن را در سهم زمین مشخص کنیم :

 

نحوه برآورد سهم زمین پارکینگ هر یک از مالکین :

 

مساحت یک فضای پارک ماشین یا یک پارکینگ ، همواره محدود به اعداد 11 تا 12.5 متر مربع است و به عنوان مثال پارکینگ 3 متر مربعی نداریم . زیرا تعریف فضای پارکینگ استاندارد طبق ضوابط معماری و احداث بنا ، محدودیتهای فوق را اعمال میکند . در عرف قیمت گذاری پارکینگ به یکی از دو روش زیر عمل می شود .

 

الف ) قیمت پارکینگ در منطقه ثابت و بر حسب مبلغ عنوان می شود . به عنوان مثال قیمت پارکینگ در منطقه مرزداران شهر تهران در پایان سال 1397 ، برابر 250 میلیون تومان است .

 

ب ) قیمت پارکینگ به صورت درصدی از قیمت آپارتمان لحاظ می گردد . به عنوان مثال در شمال کشور و در شهر نوشهر ، ارزش هر متر مربع پارکینگ برابر 33% یا یک سوم ارزش هر متر مربع آپارتمان است و به هنگام خرید آپارتمان در صورت داشتن پارکینگ ، باید مبلغ آن را به صورت مجزا با لحاظ ضریب اعلام شده ، بپردازید . 

 

حالت الف نیز می تواند به حالت ب تبدیل شود و با توجه به قیمت هر متر مربع آپارتمان و داشتن مساحت پارکینگ ، می توان قیمت پارکینگ را به صورت درصدی از قیمت پارکینگ محاسبه نمود .

 

 

نحوه برآورد سهم زمین انباری هر یک از مالکین :

 

قیمت انباری به صورت درصدی از قیمت آپارتمان لحاظ می شود . برآورد قیمت هر متر مربع انباری معمولا بین 50% تا 100% قیمت زمین لحاظ می گردد .

 

نحوه برآورد سهم بالکن در سهم زمین هر یک از مالکین :

 

در اسناد جدید ، مساحت بالکن به مساحت آپارتمان با ضریب مشخص  اضافه می شود . در این حالت نباید برای مساحت بالکن ، سهم زمین در نظر گرفت زیرا اثر آن ، در مساحت آپارتمان دیده شده است . در اسناد قدیمی ، عمدتا مساحت بالکن و آپارتمان به صورت مجزا نوشته شده است و مساحی نیز آن را تایید می کند . در این حالت می توان ازضرایبی که در عمده موارد توسط سازمان ثبت جهت بالکن استفاده می شود ، جهت تعیین سهم زمین آن استفاده نمود .برنامه از ضرایب پیش فرض استفاده می کند ، هر چند می توان آن را در پنلهای مربوطه خروجی تغییر داد .

 

 

 

 

 

 

 

نسبت قیمت زمین به آپارتمان , قدرالسهم تجاری , قدرالسهم مشاعات , تعیین و محاسبه میزان قدرالسهم از عرصه ملک , فرمول محاسبه سهم العرصه , فرمول محاسبه قدر السهم , حق السهم زمین , قدر سهم زمينه , سهم زمین , فرمول قدر السهم , محاسبه قدرالسهم آپارتمان , قدرالسهم آپارتمان از زمین , روش محاسبه قدرالسهم زمین , قدر سهم زمین , سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن , سهم زمین در قیمت مسکن , سهم زمین آپارتمان , نحوه قيمت گذاري سهم زمين فروشي , نحوه قيمت گذاري سهم زمين كشاورزي , قدرالسهم زمین , قدرالسهم زمین آپارتمان , قدرالسهم زمین عرصه , محاسبه قدرالسهم زمین , فرمول محاسبه قدرالسهم زمین , قدرالسهم زیرزمین , عرصه و اعیان , عرصه و اعیان چیست , عرصه و اعیان آپارتمان , عرصه و اعیان در ساختمان , عرصه و اعیان ملک چیست , عرصه و اعیان زمین چیست , عرصه و اعیان ملک یعنی چه , عرصه و اعیان به انگلیسی , عرصه و اعیان ملک , عرصه و اعیان در آپارتمان , عرصه و اعیان در ملک , عرصه و اعیان زمین , عرصه و اعيان چيست , ملکی عرصه و اعیان یعنی چه , مفهوم عرصه و اعیان , معنای عرصه و اعیان , تفکیک عرصه و اعیان , تفاوت عرصه و اعیان چیست , قیمت گذاری آپارتمان , نحوه قیمت گذاری آپارتمان , نحوه قیمت گذاری طبقات آپارتمان , فرمول قیمت گذاری آپارتمان , روش قیمت گذاری آپارتمان , قیمت گذاری آپارتمان در تهران , قیمت گذاری زمین , قیمت گذاری زمین شهری , قیمت گذاری زمین مسکونی , نحوه قیمت گذاری زمین , روش قیمت گذاری زمین , سهم اپارتمان از زمین