نمودار رابطه قیمت مسکن با دلار (ماهانه به روز می شود)
متوسط قیمت دلاری هر متر مربع مسکن تهران ماه ? برابر ? دلار
ارزش روز آپارتمان شما ? دلار
متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران ماه ? برابر ? تومان
قیمت دلار آخرین روز کاری ماه ? برابر ? تومان
بازه ترسیم:
 سال
ترسیم نمودار همزمان:
قیمت هر متر مربع آپارتمان شما:
تومان
مساحت آپارتمان شما:
متر مربع

متوسط تغییر قیمت سالانه در بازه انتخابی

دلار آزاد ?
مسکن ?
قیمت دلاری مسکن ?

محدوده قیمت دلاری مسکن در بازه انتخابی

حداقل قیمت ?
حداکثر قیمت ?
متوسط قیمت ?

جهت رسیدن به خط روند ، لازم است یکی از دو گزینه زیر اتفاق بیفتد

قیمت مسکن ?
قیمت دلار ?

تغییر قیمت دلاری مسکن - سالانه

بر اساس قیمتهای ابتدا و انتهای دوره ?
بر اساس خط روند قیمت میانگین ?

بر مبنای خط روند بلند مدت ، تفسیر نمودار به صورت جدول زیر است :
اطلاعات جدول زیر در بازه کوتاه مدت ، قابل استفاده نیست و منجر به نتایج دور از واقعیت می شود .

حالت دوران رونق مسکن دوران رکود مسکن
نمودار زیر خط روند قیمت کف است رشد دلار زیر سوال است ، قیمت آن بسیار بالا رفته و توان جهش آن مانند گذشته نیست . احتمالا در مسیر کاهشی قرار خواهد گرفت یا سرعت افزایش آن کاسته می شود . فروش دلار و خرید آپارتمان در اولویت است
نمودار بالای خط روند قیمت اوج است رشد مسکن زیر سوال است ، قیمت آن بسیار بالا رفته و توان جهش آن مانند گذشته نیست . احتمالا در مسیر کاهشی قرار خواهد گرفت یا سرعت افزایش آن کاسته می شود . خرید دلار و فروش آپارتمان در اولویت است
نمودار زیر خط روند میانگین و نزدیک خط روند قیمت کف است رشد قیمت مسکن نسبت به دلار بیشتر می شود کاهش قیمت مسکن از کاهش قیمت دلار کمتر می شود
نمودار بالای خط روند میانگین و نزدیک خط روند قیمت اوج است رشد قیمت مسکن نسبت به دلار کمتر می شود کاهش قیمت مسکن از کاهش قیمت دلار بیشتر می شود

جهت بررسی رابطه بین قیمت مسکن و دلار ، لازم است نمودار آن را مطالعه کنیم . 

مشخصات نمودار قیمت و مولفه های آن : 

1- خط سبز رنگ : نشان دهنده قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران بر حسب دلار است . متوسط قیمت شهر تهران از اطلاعات بانک مرکزی و مرکز آمار اخذ می شود .

2- خط روند میانگین قیمت دلاری مسکن : خطی است که در بلند مدت قیمت به سمت آن میل می کند و رابطه مسکن و دلار بر اساس آن تنظیم میگردد .  

3- خط روند قیمت دلاری اوج مسکن :  خطی است که عبور از آن به ندرت اتفاق می افتد . در صورت عبور نشان دهنده این است که قیمت مسکن بیش از اندازه افزایش یافته و انتظار می رود در آینده شتاب رشد قیمت مسکن کاهش یابد و سپس معکوس شود .

4- خط روند قیمت دلاری کف مسکن :  خطی است که عبور از آن به ندرت اتفاق می افتد . در صورت عبور نشان دهنده این است که  قیمت دلار بیش از اندازه افزایش یافته و انتظار می رود در آینده شتاب رشد قیمت دلار کاهش یابد و سپس معکوس شود .

توجه :  از آنجاییکه دوره های رونق و رکود در شهر تهران بین 6 تا 7 سال است ، استفاده از بازه های زمانی کمتر از 7 سال نتایج نادرست به همراه خواهد داشت و نامعتبر است .

 

رابطه قیمت دلار و مسکن در کوتاه مدت و بلند مدت  :

در بازه بلند مدت ( 25 ساله ) :  در زمان نگارش این مقاله ، مهر ماه 1397 ، میزان رشد قیمت مسکن و دلار در 26 سال گذشته به ترتیب برابر 22% و 19% است . در نگاه اول چنین به نظر می رسد که رشد قیمت مسکن از دلار بیشتر است . اما نکته ای وجود دارد و آن اینکه ، در نمودار متوسط قیمت مسکن ، سن آپارتمان لحاظ نمی شود و اعداد آن نشان دهنده متوسط قیمت آپارتمان در هر سال صرفنظر از سن آن است ( میانگین عمر ساختمانها همواره ثابت و بین 11 تا 13 سال است )  . در صورتیکه استهلاک قیمت آپارتمان را سالانه برابر 1.5% اعمال کنیم ، مشاهده می شود نرخ رشد قیمت مسکن واقعی با در نظر گرفتن افت قیمت و نرخ رشد قیمت دلار یکسان است . یعنی دو بازار مسکن و دلار در بلند مدت دارای بازدهی یکسان بوده و رقیب محسوب نمی شوند ، هر چند در کوتاه مدت از یکدیگر سبقت بگیرند .

در کوتاه مدت ( 1 الی 2 سال ) : اگر رشد هیجانی دلار در بازار اتفاق بیفتد به ازا  هر 100% افزایش قیمت دلار ، افزایشی معادل 35% تا40% در متوسط قیمت مسکن در شهر تهران رخ می دهد . بر مبنای نتیجه فوق ، تاثیر گرانی دلار بر قیمت مسکن به صورت فرمول سرانگشتی به زیر است .

                   -اگر دلار 2 برابر شود ، 100% افزایش قیمت داشته و مسکن بین 35%=35%*1  تا 40%=40%*1   گران خواهد شد .

                    -اگر دلار 3 برابر شود ، 200% افزایش قیمت داشته و مسکن بین 70%=35%*2  تا  80%=40%*2   گران خواهد شد .

                    -اگر دلار 4 برابر شود ، 300% افزایش قیمت داشته و مسکن بین 105%=35%*3  تا  120%=40%*3 گران خواهد شد . 

                    -در فرمول سرانگشتی کافی است محاسبه کنیم دلار چند برابر شده است ، از حاصل عدد یک را کم نموده و نتیجه را در 35% تا 40% ضرب کنیم . 

                    -بنابراین اگر دلار 1.6 برابر شود   ، ابتدا عدد یک را از آن کم می کنیم ، برابر 0.6 یا 60% خواهد شد و نتیجه را در 35% الی 40% ضرب می کنیم ، حاصل برابر 21%=35%*0.6 یا 24%=40%*0.6 می شود . یعنی در صورتی که قیمت دلار 1.6 برابر شود یا 60% افزایش قیمت یابد ، انتظار داریم متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 21% تا 24% اضافه شود .

                      فرمول فوق بر مبنای روند تغییرات قیمت مسکن پس از جهش دلار در سالهای 91 و 97 به دست آمده است .

 

نحوه استفاده از نمودار و تفسیر رابطه قیمت دلار و مسکن :

مواردی که در زیر پیشنهاد می شود ، بدون بررسی نمودارهای دیگر این سایت قابل استفاده نبوده و در این حالت تفاوت آن با واقعیت می تواند  معنی دار باشد . استفاده از موارد زیر برای بازه کوتاه مدت ، نادرست است .

1- زمان تبدیل مسکن  به دلار ( در صورتی که فقط دو انتخاب مسکن و دلار برای سرمایه گذاری دارید ) :

در صورتی که بر اساس بازه بلند مدت ، قیمت دلاری مسکن بالای خط روند قیمت اوج مسکن ، قرار گیرد  نشان دهنده این است که شتاب رشد مسکن در آینده کم خواهد شد و امکان معکوس شدن روند وجود دارد . بیشترین بازدهی از تبدیل مسکن به دلار در بلند مدت به دست می آید . تصور عموم بر این است که خرید مسکن ، همچنان دارای بازدهی بالا است .

2- زمان تبدیل دلار به مسکن ( در صورتی که فقط دو انتخاب مسکن و دلار برای سرمایه گذاری دارید ) :

در صورتی که بر اساس بازه بلند مدت ، قیمت دلاری مسکن زیر خط روند قیمت کف مسکن ، قرار گیرد  نشان دهنده این است که شتاب رشد دلار در آینده کم خواهد شد و امکان معکوس شدن روند وجود دارد . بیشترین بازدهی از تبدیل دلار به مسکن در بلند مدت به دست می آید . تصور عموم بر این است که خرید دلار ، همچنان دارای بازدهی بالا است .

 

جداول تغییر قیمت مسکن و دلار و رابطه بین آنها :

جهت سادگی استفاده از نمودار برخی محاسبات در قالب جدولهای زیر ترسیم شده است .

1- جدول متوسط تغییر قیمت سالانه دلار و مسکن بر حسب درصد 

در بازه انتخابی رشد قیمت مسکن ، دلار و قیمت دلاری مسکن را بر حسب درصد سالانه نشان می دهد .

2- جدول محدوده قیمت هر متر مربع مسکن بر حسب دلار 

در بازه انتخابی ، حداقل ، حداکثر و میانگین قیمت مسکن را بر حسب دلار در شهر تهران نشان می دهد .

3- جدول تغییرات لازم جهت قیمت مسکن و دلار ، به منظور رسیدن به خط روند 

با فرض اینکه یکی از قیمتها ( مسکن یا دلار ) ثابت باشد ، میزان تغییر بلند مدت متغییر بعدی را برای رسیدن به خط روند نشان میدهد . بدیهی است این میزان تغییر در بلند مدت مورد نظر است .

4- جدول متوسط تغییر قیمت سالانه دلاری مسکن

تغییر مبلغ دلاری مسکن را بر حسب خط روند و قیمتهای واقعی در بازه انتخاب شده نشان میدهد .

 

استفاده از نمودار جهت خرید و فروش آپارتمان شما :

اگر در تهران سکونت دارید ، متوسط قیمت مسکن دلاری می تواند به شما جهت خرید و فروش کمک کند . ابتدا قیمت روز آپارتمان و مساحت آن را بر حسب متر مربع در باکسهای مربوطه وارد کنید . می توانید قیمت های اوج و کف مسکن خود را در تاریخچه طولانی مدت ، بر حسب دلار ببینید . بدیهی است برای فروش آپارتمان و تبدیل آن به دلار زمانی باید اقدام کنید که به محدوده اوج قیمت دلاری رسیده باشید . در صورتیکه از نمودار هر منطقه ، جداگانه استفاده کنید نتایج بهتری به دست خواهید آورد . جهت تبدیل دلار به مسکن بر حسب مساحت دلخواه زمانی عمل کنید که از نظر تاریخچه قیمت ، مسکن دارای کمترین ارزش دلاری باشد . بسته به وضعیت ، مدت زمان انتظار می تواند از چند سال نیز بیشتر شود .

    قیمت دلاری مسکن ، تاثیرقیمت دلار بر گرانی مسکن ،  رابطه دلار و مسکن ،

نظر خود را درج کنید.



کاربر5326 1397-09-14 12:26:19 پاسخ

با تشکر از سایت خوبتون

کاربر5230 1397-08-29 12:15:25 پاسخ

لطفا برای همه شهرها بذارید

رضا 1397-08-21 09:16:35 پاسخ

اطلاعات خوبی در وب سایت است ... تشکر بسیار