متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران

?

تومان ماه

?

سبز : دوره رونققرمز : دوره رکود * توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود * توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود * توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

نمودار دوره های رونق و رکود مسکن در شهر تهران ترسیم شده است . دو رنگ سبز و قرمز جهت دوره های رونق و رکود به کار برده شده است . همانطور که مشاهده می شود تاکنون 4 دوره تکمیل شده است و در دوره پنجم به سر می بریم . شکل نمایش دوره ها به صورتی است که تکرار رونق و رکود همواره صورت می پذیرد .

 

 

مشخصات دوره های رونق و رکود مسکن :

اولین جدول از پنل B ، نشان دهنده مشخصات دوره های رونق و رکود است . متوسط چرخه عمر هر دوره برابر 6 سال است . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 2 و کمترین آن متعلق به دوره 4 است . ( بین 4 دوره اول ) این اعداد با تورم عمومی در بازه مذکور همخوانی دارد .

موارد زیر در نمودار قابل مشاهده است :

•  هر چه به سمت سالهای اخیر حرکت کرده ایم ،از مدت زمان دوره رونق کاسته شده و بر مدت زمان دوره رکود افزایش یافته است .
• در دوره های اخیر مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن کمتر شده است .

 

مشخصات دوره های رونق مسکن :

جدول دوره های رونق مسکن نیز ترسیم شده است . دوره رونق از زمانی شروع می شود که سقف دوره قبل با حجم معاملات بالا شکسته شده و قیمت افزایش یابد . پایان دوره رونق مسکن زمانی است که قیمت کاهشی شده و حجم معاملات نیز همزمان کاهش یابد . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 4 و کمترین آن متعلق به دوره 2 است . ( بین 4 دوره اول )

مشخصات دوره های رکود مسکن :

دوره رکود پس از دوره رونق ، زمانی شروع می شود که افت قیمت همزمان با کاهش حجم معاملات اتفاق بیفتد . پایان دوره رکود مسکن نیز زمانی است که قیمت بتواند از سقف قبلی همان دوره رونق ، همزمان با افزایش  حجم معاملات عبور کند  . بیشترین افت قیمت مربوط به دوره 3 و کمترین ان مربوط به دوره 1 است . ( بین 4 دوره اول )

روند رونق و رکود مسکن :

قیمت در بازار همواره صعودی نیست و پس از افزایش قیمت ، جهت بازیابی قدرت خرید موثر به رکود می رود و همزمان با کاهش معاملات ، افت قیمت پدیدار می گردد . هر چه در یک منطقه افزایش قیمت مسکن شدیدتر باشد ، پیش بینی می گردد افت قیمت نیز بیشتر خواهد بود .

قانون دوره های رونق و رکود در شهر تهران بر اساس متوسط قیمت مسکن :

با استفاده از نمودار دوره های رونق و رکود می توان قیمت را پیش بینی کرد و در خصوص افت مجدد قیمتها یا افزایش آن اظهار نظر نمود . اصل دوره های رونق و رکود به صورت زیر است :

حداکثر قیمت رونق هر دوره جدید ، تکرار سیکل افزایش قیمت دوره قبل است .

چگونه با استفاده از قانون فوق می توان به پیش بینی قیمت پرداخت :

فرض کنیم دوره 3 شروع شده است و مایل هستیم بدانیم قیمت مسکن تا کجا طی سالهای آینده افزایش خواهد داشت . طبق قانون فوق لازم است بدانیم در دوره قبل قیمتها چند برابر شده است . طبق جدول دوره های رونق و رکود میزان افزایش مطلق قیمت در دوره قبل یعنی دوره 2 برابر 242.7% بوده است ، از آنجاییکه شروع قیمت دوره 3 برابر با عدد 601080 تومان بوده است ، لذا داریم :

2060164=(1+242.7%)*601080

بنابراین هدف قیمتی دوره سوم برابر 2060164 تومان در هر متر مربع است که با عدد واقعی تفاوت چندانی نمی کند .

جدول پیش بینی قیمت مسکن نیز بر اساس قانون فوق ترسیم شده است و تفاوت قیمت پیش بینی و قیمت واقعی به جز دوره 3 ، دارای اختلاف اندک است . 

در استفاده از قانون دوره های رونق و رکود باید به این امر توجه داشت که نمیتوان هر عددی را در ضرایب افزایش قیمت دوره قبل ضرب نمود ، بلکه این عدد باید قیمت ابتدای دوره رونق باشد ، از این رو شناسایی نقاط شروع و انتهای هر دوره به صورت صحیح الزامی است .

برخی عوامل موثر بر دوره های رونق و رکود :

ردیف	گزینه	شرح
1	نرخ تورم	هرچه نرخ تورم عمومی بیشتر باشد ، طول دوران رونق از رکود در هردوره بیشتر است
2	نرخ سود بانکی	هر چه نرخ سود بانکی بالاتر باشد ، طول دوران رکود بیشتر خواهد شد
3	نرخ ارز	افزایش نرخ ارز ، باعث تسریع در شکل گیری دوره رونق خواهد شد

 

اثر معکوس نرخ سود بانکی بر دوره های رونق و رکود :

یکی از ابزارهاو اهرمهای  کنترل دولت بر قیمت مسکن نرخ سود بانکی است . در صورتیکه قیمت مسکن رشد بسیار بالایی داشته باشد ، با بالا بردن نرخ سود بانکی ، سرمایه ها را از بازار مسکن جمع کرده  و تقاضا را کاهش می دهد . بدین روش احتمال کاهشی شدن قیمت و ایجاد دوره رکود مسکن افزایش می یابد .

کاهش قدرت صعود مسکن در دوره های متوالی :

در دوره های متوالی رونق و رکود ، همواره مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن در هر دوره نسبت به دوره قبل کاهش یافته است . از این رو هر چه به سمت اینده می رویم ، پیش بینی می شود ، زمان دوران رونق کوتاه تر شده و بر مدت زمان رکود افزوده گردد . این امر با کاهش قدرت خرید عموم مردم و کاهش نیاز به مسکن در شهر تهران در یک راستا است . در این حالت سونامی قیمت مسکن  و یا افت مجدد قیمت مسکن با شدت کمتری رخ  می دهد . 

 

نحوه محاسبه و تبدیل قیمت مسکن یا آپارتمان چند سال ساخت براساس تاریخچه قیمت:

در صورتی که مایل هستید از قیمت ملک خود در گذشته اطلاع پیدا کنید یا قیمت روز آپارتمان خود را بدانید ، نحوه محاسبه قیمت و ارزش گذاری آپارتمان چند سال ساخت یا ملک مسکونی شما با استفاده از نمودار قیمت امکان پذیر است . در این حالت لازم است قیمت آپارتمان ،دو تاریخ مورد نظر و همچنین میزان سالانه استهلاک یا افت قیمت آپارتمان را وارد کنید . نرم افزار به شما قیمت گذاری جدید را نشان می دهد . محاسبات میزان استهلاک آپارتمان به صورت هندسی و نه حسابی است . در این روش  از افت قیمت بیش از حد آپارتمان با گذشت زمان جلوگیری می شود .

 

پیش بینی قیمت مسکن در ماههای آینده و وضعیت قیمت مسکن در نیمه اول و دوم سال :

با توجه به مباحث مطرح شده ، قیمت مسکن در ماههای آینده ، نیمه اول یا دوم سال به دوره های رونق و رکود ارتباط مستقیم دارد . در صورتی که حجم معاملات افت کرده و قیمت نسبت به اوج کاهش یابد ، وارد دوران رکود خواهیم شد و درصورتی که اوج قیمت دوره قبلی با حجم بالا شکسته شود ، وارد دوران رونق جدید می شویم.