دوره های رونق و رکود - شهر تهران (ماهانه به روز می شود)
بازه ترسیم:
 سال
در ? سال گذشته، مسکن ? سالانه افزایش قیمت داشته و ? برابر شده است.

متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران ? تومان ماه ?
سبز : دوره رونققرمز : دوره رکود

جدول پیش بینی حداکثر قیمت متوسط مسکن دوره جدید بر اساس روند دوره های رونق و رکود قبلی

* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

تبدیل و قیمت گذاری مسکن چند سال ساخت بر اساس متوسط قیمت تاریخی مسکن در شهر تهران

ارزش آپارتمان یا قیمت هر متر مربع:   میلیون تومان
سال:
ماه:
معادل است با قیمت: ? میلیون تومان
سال:
ماه:
استهلاک وافت قیمت سالانه آپارتمان:   1.5%

* توجه : تاریخچه قیمت از سال 1371 تا ? موجود است، زمان را در بازه ذکر شده انتخاب کنید.
مشخصات دوره های رونق و رکود
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود
مشخصات دوره های رونق
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود
مشخصات دوره های رکود
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

نمودار دوره های رونق و رکود مسکن در شهر تهران ترسیم شده است . دو رنگ سبز و قرمز جهت دوره های رونق و رکود به کار برده شده است . همانطور که مشاهده می شود تاکنون 4 دوره تکمیل شده است و در دوره پنجم به سر می بریم . شکل نمایش دوره ها به صورتی است که تکرار رونق و رکود همواره صورت می پذیرد .

 

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس دوره های رونق و رکود ، قیمت گذاری مسکن و آپارتمان چند سال ساخت

 

مشخصات دوره های رونق و رکود مسکن :

اولین جدول از پنل B ، نشان دهنده مشخصات دوره های رونق و رکود است . متوسط چرخه عمر هر دوره برابر 6 سال است . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 2 و کمترین آن متعلق به دوره 4 است . ( بین 4 دوره اول ) این اعداد با تورم عمومی در بازه مذکور همخوانی دارد .

موارد زیر در نمودار قابل مشاهده است :

  •  هر چه به سمت سالهای اخیر حرکت کرده ایم ،از مدت زمان دوره رونق کاسته شده و بر مدت زمان دوره رکود افزایش یافته است .
  • در دوره های اخیر مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن کمتر شده است .

 

مشخصات دوره های رونق مسکن :

جدول دوره های رونق مسکن نیز ترسیم شده است . دوره رونق از زمانی شروع می شود که سقف دوره قبل با حجم معاملات بالا شکسته شده و قیمت افزایش یابد . پایان دوره رونق مسکن زمانی است که قیمت کاهشی شده و حجم معاملات نیز همزمان کاهش یابد . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 4 و کمترین آن متعلق به دوره 2 است . ( بین 4 دوره اول )

مشخصات دوره های رکود مسکن :

دوره رکود پس از دوره رونق ، زمانی شروع می شود که افت قیمت همزمان با کاهش حجم معاملات اتفاق بیفتد . پایان دوره رکود مسکن نیز زمانی است که قیمت بتواند از سقف قبلی همان دوره رونق ، همزمان با افزایش  حجم معاملات عبور کند  . بیشترین افت قیمت مربوط به دوره 3 و کمترین ان مربوط به دوره 1 است . ( بین 4 دوره اول )

روند رونق و رکود مسکن :

قیمت در بازار همواره صعودی نیست و پس از افزایش قیمت ، جهت بازیابی قدرت خرید موثر به رکود می رود و همزمان با کاهش معاملات ، افت قیمت پدیدار می گردد . هر چه در یک منطقه افزایش قیمت مسکن شدیدتر باشد ، پیش بینی می گردد افت قیمت نیز بیشتر خواهد بود .

قانون دوره های رونق و رکود در شهر تهران بر اساس متوسط قیمت مسکن :

با استفاده از نمودار دوره های رونق و رکود می توان قیمت را پیش بینی کرد و در خصوص افت مجدد قیمتها یا افزایش آن اظهار نظر نمود . اصل دوره های رونق و رکود به صورت زیر است :

حداکثر قیمت رونق هر دوره جدید ، تکرار سیکل افزایش قیمت دوره قبل است .

چگونه با استفاده از قانون فوق می توان به پیش بینی قیمت پرداخت :

فرض کنیم دوره 3 شروع شده است و مایل هستیم بدانیم قیمت مسکن تا کجا طی سالهای آینده افزایش خواهد داشت . طبق قانون فوق لازم است بدانیم در دوره قبل قیمتها چند برابر شده است . طبق جدول دوره های رونق و رکود میزان افزایش مطلق قیمت در دوره قبل یعنی دوره 2 برابر 242.7% بوده است ، از آنجاییکه شروع قیمت دوره 3 برابر با عدد 601080 تومان بوده است ، لذا داریم :

2060164=(1+242.7%)*601080

بنابراین هدف قیمتی دوره سوم برابر 2060164 تومان در هر متر مربع است که با عدد واقعی تفاوت چندانی نمی کند .

جدول پیش بینی قیمت مسکن نیز بر اساس قانون فوق ترسیم شده است و تفاوت قیمت پیش بینی و قیمت واقعی به جز دوره 3 ، دارای اختلاف اندک است . 

در استفاده از قانون دوره های رونق و رکود باید به این امر توجه داشت که نمیتوان هر عددی را در ضرایب افزایش قیمت دوره قبل ضرب نمود ، بلکه این عدد باید قیمت ابتدای دوره رونق باشد ، از این رو شناسایی نقاط شروع و انتهای هر دوره به صورت صحیح الزامی است .

برخی عوامل موثر بر دوره های رونق و رکود :

ردیف گزینه شرح
1 نرخ تورم هرچه نرخ تورم عمومی بیشتر باشد ، طول دوران رونق از رکود در هردوره بیشتر است 
2 نرخ سود بانکی هر چه نرخ سود بانکی بالاتر باشد ، طول دوران رکود بیشتر خواهد شد 
3 نرخ ارز  افزایش نرخ ارز ، باعث تسریع در شکل گیری دوره رونق خواهد شد 

 

اثر معکوس نرخ سود بانکی بر دوره های رونق و رکود :

یکی از ابزارهاو اهرمهای  کنترل دولت بر قیمت مسکن نرخ سود بانکی است . در صورتیکه قیمت مسکن رشد بسیار بالایی داشته باشد ، با بالا بردن نرخ سود بانکی ، سرمایه ها را از بازار مسکن جمع کرده  و تقاضا را کاهش می دهد . بدین روش احتمال کاهشی شدن قیمت و ایجاد دوره رکود مسکن افزایش می یابد .

کاهش قدرت صعود مسکن در دوره های متوالی :

در دوره های متوالی رونق و رکود ، همواره مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن در هر دوره نسبت به دوره قبل کاهش یافته است . از این رو هر چه به سمت اینده می رویم ، پیش بینی می شود ، زمان دوران رونق کوتاه تر شده و بر مدت زمان رکود افزوده گردد . این امر با کاهش قدرت خرید عموم مردم و کاهش نیاز به مسکن در شهر تهران در یک راستا است . در این حالت سونامی قیمت مسکن  و یا افت مجدد قیمت مسکن با شدت کمتری رخ  می دهد . 

 

نحوه محاسبه و تبدیل قیمت مسکن یا آپارتمان چند سال ساخت براساس تاریخچه قیمت:

در صورتی که مایل هستید از قیمت ملک خود در گذشته اطلاع پیدا کنید یا قیمت روز آپارتمان خود را بدانید ، نحوه محاسبه قیمت و ارزش گذاری آپارتمان چند سال ساخت یا ملک مسکونی شما با استفاده از نمودار قیمت امکان پذیر است . در این حالت لازم است قیمت آپارتمان ،دو تاریخ مورد نظر و همچنین میزان سالانه استهلاک یا افت قیمت آپارتمان را وارد کنید . نرم افزار به شما قیمت گذاری جدید را نشان می دهد . محاسبات میزان استهلاک آپارتمان به صورت هندسی و نه حسابی است . در این روش  از افت قیمت بیش از حد آپارتمان با گذشت زمان جلوگیری می شود .

 

پیش بینی قیمت مسکن در ماههای آینده و وضعیت قیمت مسکن در نیمه اول و دوم سال :

با توجه به مباحث مطرح شده ، قیمت مسکن در ماههای آینده ، نیمه اول یا دوم سال به دوره های رونق و رکود ارتباط مستقیم دارد . در صورتی که حجم معاملات افت کرده و قیمت نسبت به اوج کاهش یابد ، وارد دوران رکود خواهیم شد و درصورتی که اوج قیمت دوره قبلی با حجم بالا شکسته شود ، وارد دوران رونق جدید می شویم.

نظر خود را درج کنید.



محمد مهدی 1400-07-09 03:13:55 پاسخ

سلام علیکم سوالی داشتم. الان من شرایط دریافت یک وام ۳۰۰ میلیونی با سود ۱۸ در صد رو دارم. باید در طول ۱۰ سال تقریبا ۶۰۰ میلیون به بانک برگردونم. اگر من ۲ سال تحمل کنم احتمالا بتونم این بخشی از این ۳۰۰ را جمع کنم و و بخشی را وام ۴ درصد بگیرم. حالا سوال من اینه که این وام رو که تا ماه آذر به من میدن بگیرم و مسکن بخرم یا اینکه دو سال منتظر بمونم و پول رو خودم جمع کنم تا این سود بالا رو به بانک نخوام بدم؟ ممنون میشم راهنمایی کنید

کاربر38733 1400-07-08 18:51:59 پاسخ

بازار مسکن طوریه که رکود داشته اما هیچوقت تو این همه سال یک بار هم نشده ریزش یا افت قیمت داشته باشه ماه پیش ۲ میلیارد خونه خریدم الان شده ۲ و پونصد فقط تک عرض یک ماه احتمالا یه جهش خیلی بزرگ داشته باشیم امسال

کاربر38700 1400-07-02 01:52:50 پاسخ

فرض کنیم که قیمت مصالح بالا رفته و یکی از دلایل گرانی مسکن همین باشه ! پس دلیل اینکه حتی در روستاها زمینی رو که تا دیروز کلم و کاهو میکاشتند حالا متری 4 میلون میگن چیه؟! متاسفانه یکی از دلایل گرانی مسکن بانک ها هستن که من و شما پولمون رو میازیرم به امید دریافت سود 20 درصد و حالا هم که کمتر شده و بانک ها همون پول خودمون رو اسلحه ای مکنن که شلیک کنن تو مغز ما یعنی با پول ما ساخت و ساز میکنن و احتکار و با زد و بند و ... قیمت رو بالا میبرن که در این امر البته افراد وابسته به نهاد ها و خود نهادهای دولتی و شبه دولتی هم دخیل هستند. از طرفی با افزایش قیمت دلار و نقدینگی و عدم مهار تورم ( چه به عمد و چه از روی ناتوانی ) انگیزه سرمایه گذاری در بانک ها کاهش پیدا می کند که هنگام خروج از بانک ها بهترین فرصت برای جذب این پول های سرگردان ، بازارهایی مثل سکه ، دلار و بورس است که دولت با بستن مالیات بر سکه و سخت تر کردن معاملات سکه و دلار عملا همه رو هل میده به سمت بورس که اونجا پولشون رو بالا بکشه ! بورس یکی از بهترین فرصتها برای بانکها و شرکتهای ورشکسته بود که با افزایش بی رویه قیمت پول خوبی به جیب بزنن ! مثلا شرکتهایی که ورشکسته هستن و حتی سود منفی دارن با قیمت های چندین برابری نسب به ارزش اسمی خودشون معامله شدند و یکی از راه هایی که نشون بدن شرکتهای با ارزشی هستن بالا رفتن ارزش دارایی های اونها است که این هم یکی دیگه از دلایل گران شدن املاک هستش که شرکت ها بگن که ما با وجودیگه هیچی برای عرضه نداریم و زیان ده هم هستیم اما در عوض چندین هکتار زمین کارخانه و سایر املاکمونه که خودش کلی می ارزه! کلا همه چیز شده دلال بازی و...

مریم 1400-06-30 10:29:12 پاسخ

سلام وقت بخیر ، چهار ماه منتظر به روز رسانی آمار و ارقام شما در دوره رونق و رکود هستیم . لطفا اقدام بفرمائید.

کاربر38674 1400-06-28 14:02:53 پاسخ

در پاسخ به کاربر38436: دوستان اگر توجه داشته باشید همه اجناس تا5برابر افزایش قیمت داشتن پس مسکن هم از

مثل اینکه مسکن شما تو دستت باد کرده. اونچه عیان است چه حاجت به بیان است داداش شما مثل اینکه اصلا نمودار بالا رو دوست نداری نکاه کنی. یعنی اون خط قرمز ها رو نمیبینی خداییش؟

کاربر38573 1400-06-03 13:59:25 پاسخ

سلام خسته نباشید به گردانندگان عزیزجدول ضرب یک سوال داشتم عزیزان چرا شما همیشه ۴_ ماه اختلاف فاز دارید؟ الآن ما در گرمای شهریور هستیم و شما در شکوفه بارون اردیبهشت 🤪🤪🤪

مرتضی 1400-06-01 00:18:4 پاسخ

در هر دوره اول ریاست جمهوری رکود و کاهش ۲۰ تا ۳۰ در صدی قیمت و در دور دوم افزایش ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی قیمت .این قانونشه . بقیه حرفا هم به غیر از این باشه بیخوده. پس منتظر رکود ۴ تا ۵ ساله و کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی باشین.

مجید 1400-05-09 06:16:58 پاسخ

مسکن هم عین تمام کالاها متاثر از اقتصاد کلان است متأثر از رشد نقدینگی و که در مقابل آن تولیدی نیست خیلی خوش بین بودم به مذاکرات وین که با توافق احتمالی حداقل از سرعت رشد تمام قیمتها کاسته شود و انتظارات تورمی کاسته شود ولی انگار ماجرا سر دراز دارد تورم افسارگسیخته ای که در مقابل آن بیکاری هم بیداد میکند خدا به خیر کند به کجا میرویم ......

کاربر38508 1400-05-01 10:53:27 پاسخ

در پاسخ به پیام : من فکر نکنم چیزی ارزون بشه چون مصالح هرروز داره می‌ره بالا با دستمزد و زمین مرغو

مسکن تو۳ساله گذشته دقیقا۸برابرشده وتقریبا از تمام بازارها رشد بیشتری داشته

کاربر38507 1400-05-01 10:48:57 پاسخ

در پاسخ به Ali: جناب مثل این که شما تو تهران زندگی نمیکنید !!!!! واحدی رو که اسفند ۴ میلیارد دید

قیمت ساخت مسکن بصورت انبوه متری۳تا۳/۵وبصورت خرد بین ۴/۸تا۶/۵تمام میشه شاید منظور شما قیمت ساخت شهرکهای مثل باستی هیلز باشه

مهدی ابری 1400-04-26 07:50:18 پاسخ

سلام از اردیبهشت تا تیر هنوز آپدیت نشده. لطفا به روز رسانی کنید... تشکر از سایت خوبتون

کاربر38479 1400-04-24 00:17:53 پاسخ

خیلی گرون شده لطفا خواهشها لاقرمسکن-ارزون-کنید-من یک پدرمادرپیر-دارم-سخت-مستاجربودن توره به خدا مسکن ارزون کنید

کاربر38436 1400-04-11 22:35:59 پاسخ

دوستان اگر توجه داشته باشید همه اجناس تا5برابر افزایش قیمت داشتن پس مسکن هم از این نمودار پیروی خواهد کرد منتظر قیمت های بالاتر باشید اگر پهن گاو خریده بودید الان 5برابر می‌فروختند پس مسکن هنوز جا داره افزایش پیدا کنه

پیام 1400-03-31 00:51:21 پاسخ

من فکر نکنم چیزی ارزون بشه چون مصالح هرروز داره می‌ره بالا با دستمزد و زمین مرغوب کم گیر میاد که اگر هم بیاد قیمتش بالاست و بیشترین سهم ساخت هزینه زمین است .پس ربطی به توافق نداره قرار نیست که زمین مرغوب وارد کنیم شاید قیمت ها ثابت بشه

کاربر38386 1400-03-29 21:00:55 پاسخ

خیلیاتون میگین هزینه ساخت متری ۱۳ درمیاد بغیر از زمینش ولی این مطلبو عارضم که افت شدید قیمت مصالح و ملک در پیش داریم در کل خداحافظ گرونی

هومن 1400-03-28 13:19:33 پاسخ

افزایش قیمت تا برج ۶...به امید اصلاح قیمت نباشید...

احمد بخت یار 1400-03-26 07:58:51 پاسخ

خلاصه: "7سال رکود بهمراه 40- تا -50درصد اصلاح قیمت مسکن درپیش است"

کاربر38356 1400-03-14 08:04:21 پاسخ

قیمت ها در بازار در دوره اول ریاست جمهوری هر رئیس جمهوری تقریبا ثبات داشته و در دوره دوم افزایش پیدا میکنند، بهتر است از این زاویه به موضوع نگاه کنید و بازه های زمانی را با دوره های ریاست جمهوری منطبق کنید

کاربر38321 1400-02-28 21:05:52 پاسخ

در پاسخ به کاربر38227: با سلام . از اونجایی که بهترین راه پیش بینی هر موضوعی مراجعه به تاریخه اونه .

بازار اصلاح میشه مناطقی که پایین ۱۳ هستن میان بالا مناطلی با قیمت ۲۵ به بالا کاهش زیادی میخوره ولی کلا رکود خواد بود تا چند سال ربطی هم به توافق نداره

کاربر38316 1400-02-27 08:57:13 پاسخ

سلام . آپدیت فروردین 1400کی رو نمودار قرار میگیره؟

کاربر38284 1400-02-13 14:50:59 پاسخ

در پاسخ به Sasan: هرمتر مربع که درست میکنم ۱۳ میلیون در میاد جدا از هزینه زمین ...احتمالا معنی حبا

بیا من برات بسازم با خیلی کمتر از اینا شاید شما داری الهیه میسازی فول فرنیش

نفهم 1400-02-11 12:37:41 پاسخ

حاجی میخای قیمت بره بالا، مشکلی نیست، ولی شما مسکن رو با چه مصالحی میسازید متری 13 در میاد؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ نکنه به جای اهن از طلا استفاده میکنی ؟ اولا هزینه ساخت در این حد نیست، خیلی خیلی کمتره ضمنا امروز قیمت فروش متری حداقل 4 برابر هزینه ساخت هست یعنی مسکن ابر بالن هست .

RRRRRR 1400-02-01 13:47:30 پاسخ

با سلام و خسته نباشید بابت سایت فوق العاده تان یک سوال داشتم ......در قسمت رونق گفتین که پایان دوره رونق همزمان با کاهش قیمت هست و از آبان گفتین دوره رکود هست ولی قیمت به شدت افزایشی شده و ماه قبل هم 2 میلیون افزایش پیدا کرده ....میشه توضیح بدین ..... خیلی ممنون

Sasan 1400-01-31 00:23:41 پاسخ

در پاسخ به رضا مسکن: ضمن تشکر از زحمات این سایت که بهترین تحلیل ممکن رو انجام دادن . دوستان دوران باز

با درود به شما ...‌در صورت توافق بله وارد رکود خواهیم شد ولی با توجه به افزایش هزینه مواد اولیه و هزینه کارگر در رکود تورمی خواهیم بود

Sasan 1400-01-31 00:20:8 پاسخ

در پاسخ به کاربر38228: 13 میلیون که بیشتر شبیه یه شوخیه ... آدمو یاد اون آگهی میندازه که خودروی شاهین ر

ترجیح میدم با شخص سازنده بحث کنم تا شخص عادی ولی تو هم گناهی نداری چون اصلا اطلاعاتی بابت هزینه ساخت نمیدونی

 پیشنهادهای جدول ضرب
راههای خانه دار شدن

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس قدرت خرید دستمزد ماهانه ؟ بهترین زمان خرید ملک و مسکن کی است ؟ چگونه قدرت خرید دستمزد ماهانه بر بازار مسکن تاثیر می گذارد ؟ آیا قیمت مسکن کاهش می یابد ؟

محاسبات پیش خرید آپارتمان نسبت به خرید نقدی ، کدام بهتر است ؟ مبلغ سود چقدر تفاوت دارد؟ زمانبندی پرداختها به سازنده ، چگونه بر سود نهایی اثر می گذارد ؟

برآورد هزینه ساخت مجتمع مسکونی بر حسب مساحت واحدهای در حال احداث ، تعداد طبقات ، کیفیت ساخت و بافت محل وقوع ملک به تفکیک شهر

پیش بینی روند مسکن بر اساس رابطه قیمت دلار و مسکن؟ تاثیر افزایش قیمت دلار بر گرانی مسکن چگونه است ؟ رشد یا کاهش کدام در اینده بیشتر یا کمتر است ؟

قیمت فروش سر به سر آپارتمان بر مبنای ارزش زمین ، هزینه ساخت ، نرخ سود بانکی و مدت زمان ساخت

محاسبه مبلغ بلاعوض و نسبتهای مشارکت در ساخت برای سازنده و مالکین بر اساس ارزش زمین ، هزینه ساخت و آپارتمانهای انتخاب شده طرفین

با هزینه اجاره آپارتمان شما ، در شهرهای دیگر چند متر مربع می توان اجاره نمود ؟ در دوران بازنشستگی هزینه اجاره شهرهای توریستی چگونه است ؟

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس قیمت تورم زدایی شده یا قیمت به نرخ جاری ؟ حداقل و حداکثر قیمت مسکن در دوره های گذشته با خارج نمودن تورم چقدر بوده است ؟ آیا اکنون زمان خرید مسکن است ؟