دوره های رونق و رکود - شهر تهران (ماهانه به روز می شود)
بازه ترسیم:
 سال
در ? سال گذشته، مسکن ? سالانه افزایش قیمت داشته و ? برابر شده است.

متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران ? تومان ماه ?
سبز : دوره رونققرمز : دوره رکود

جدول پیش بینی حداکثر قیمت متوسط مسکن دوره جدید بر اساس روند دوره های رونق و رکود قبلی

* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

تبدیل و قیمت گذاری مسکن چند سال ساخت بر اساس متوسط قیمت تاریخی مسکن در شهر تهران

ارزش آپارتمان یا قیمت هر متر مربع:   میلیون تومان
سال:
ماه:
معادل است با قیمت: ? میلیون تومان
سال:
ماه:
استهلاک وافت قیمت سالانه آپارتمان:   1.5%

* توجه : تاریخچه قیمت از سال 1371 تا ? موجود است، زمان را در بازه ذکر شده انتخاب کنید.
مشخصات دوره های رونق و رکود
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود
مشخصات دوره های رونق
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود
مشخصات دوره های رکود
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

نمودار دوره های رونق و رکود مسکن در شهر تهران ترسیم شده است . دو رنگ سبز و قرمز جهت دوره های رونق و رکود به کار برده شده است . همانطور که مشاهده می شود تاکنون 4 دوره تکمیل شده است و در دوره پنجم به سر می بریم . شکل نمایش دوره ها به صورتی است که تکرار رونق و رکود همواره صورت می پذیرد .

 

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس دوره های رونق و رکود ، قیمت گذاری مسکن و آپارتمان چند سال ساخت

 

مشخصات دوره های رونق و رکود مسکن :

اولین جدول از پنل B ، نشان دهنده مشخصات دوره های رونق و رکود است . متوسط چرخه عمر هر دوره برابر 6 سال است . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 2 و کمترین آن متعلق به دوره 4 است . ( بین 4 دوره اول ) این اعداد با تورم عمومی در بازه مذکور همخوانی دارد .

موارد زیر در نمودار قابل مشاهده است :

  •  هر چه به سمت سالهای اخیر حرکت کرده ایم ،از مدت زمان دوره رونق کاسته شده و بر مدت زمان دوره رکود افزایش یافته است .
  • در دوره های اخیر مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن کمتر شده است .

 

مشخصات دوره های رونق مسکن :

جدول دوره های رونق مسکن نیز ترسیم شده است . دوره رونق از زمانی شروع می شود که سقف دوره قبل با حجم معاملات بالا شکسته شده و قیمت افزایش یابد . پایان دوره رونق مسکن زمانی است که قیمت کاهشی شده و حجم معاملات نیز همزمان کاهش یابد . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 4 و کمترین آن متعلق به دوره 2 است . ( بین 4 دوره اول )

مشخصات دوره های رکود مسکن :

دوره رکود پس از دوره رونق ، زمانی شروع می شود که افت قیمت همزمان با کاهش حجم معاملات اتفاق بیفتد . پایان دوره رکود مسکن نیز زمانی است که قیمت بتواند از سقف قبلی همان دوره رونق ، همزمان با افزایش  حجم معاملات عبور کند  . بیشترین افت قیمت مربوط به دوره 3 و کمترین ان مربوط به دوره 1 است . ( بین 4 دوره اول )

روند رونق و رکود مسکن :

قیمت در بازار همواره صعودی نیست و پس از افزایش قیمت ، جهت بازیابی قدرت خرید موثر به رکود می رود و همزمان با کاهش معاملات ، افت قیمت پدیدار می گردد . هر چه در یک منطقه افزایش قیمت مسکن شدیدتر باشد ، پیش بینی می گردد افت قیمت نیز بیشتر خواهد بود .

قانون دوره های رونق و رکود در شهر تهران بر اساس متوسط قیمت مسکن :

با استفاده از نمودار دوره های رونق و رکود می توان قیمت را پیش بینی کرد و در خصوص افت مجدد قیمتها یا افزایش آن اظهار نظر نمود . اصل دوره های رونق و رکود به صورت زیر است :

حداکثر قیمت رونق هر دوره جدید ، تکرار سیکل افزایش قیمت دوره قبل است .

چگونه با استفاده از قانون فوق می توان به پیش بینی قیمت پرداخت :

فرض کنیم دوره 3 شروع شده است و مایل هستیم بدانیم قیمت مسکن تا کجا طی سالهای آینده افزایش خواهد داشت . طبق قانون فوق لازم است بدانیم در دوره قبل قیمتها چند برابر شده است . طبق جدول دوره های رونق و رکود میزان افزایش مطلق قیمت در دوره قبل یعنی دوره 2 برابر 242.7% بوده است ، از آنجاییکه شروع قیمت دوره 3 برابر با عدد 601080 تومان بوده است ، لذا داریم :

2060164=(1+242.7%)*601080

بنابراین هدف قیمتی دوره سوم برابر 2060164 تومان در هر متر مربع است که با عدد واقعی تفاوت چندانی نمی کند .

جدول پیش بینی قیمت مسکن نیز بر اساس قانون فوق ترسیم شده است و تفاوت قیمت پیش بینی و قیمت واقعی به جز دوره 3 ، دارای اختلاف اندک است . 

در استفاده از قانون دوره های رونق و رکود باید به این امر توجه داشت که نمیتوان هر عددی را در ضرایب افزایش قیمت دوره قبل ضرب نمود ، بلکه این عدد باید قیمت ابتدای دوره رونق باشد ، از این رو شناسایی نقاط شروع و انتهای هر دوره به صورت صحیح الزامی است .

برخی عوامل موثر بر دوره های رونق و رکود :

ردیف گزینه شرح
1 نرخ تورم هرچه نرخ تورم عمومی بیشتر باشد ، طول دوران رونق از رکود در هردوره بیشتر است 
2 نرخ سود بانکی هر چه نرخ سود بانکی بالاتر باشد ، طول دوران رکود بیشتر خواهد شد 
3 نرخ ارز  افزایش نرخ ارز ، باعث تسریع در شکل گیری دوره رونق خواهد شد 

 

اثر معکوس نرخ سود بانکی بر دوره های رونق و رکود :

یکی از ابزارهاو اهرمهای  کنترل دولت بر قیمت مسکن نرخ سود بانکی است . در صورتیکه قیمت مسکن رشد بسیار بالایی داشته باشد ، با بالا بردن نرخ سود بانکی ، سرمایه ها را از بازار مسکن جمع کرده  و تقاضا را کاهش می دهد . بدین روش احتمال کاهشی شدن قیمت و ایجاد دوره رکود مسکن افزایش می یابد .

کاهش قدرت صعود مسکن در دوره های متوالی :

در دوره های متوالی رونق و رکود ، همواره مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن در هر دوره نسبت به دوره قبل کاهش یافته است . از این رو هر چه به سمت اینده می رویم ، پیش بینی می شود ، زمان دوران رونق کوتاه تر شده و بر مدت زمان رکود افزوده گردد . این امر با کاهش قدرت خرید عموم مردم و کاهش نیاز به مسکن در شهر تهران در یک راستا است . در این حالت سونامی قیمت مسکن  و یا افت مجدد قیمت مسکن با شدت کمتری رخ  می دهد . 

 

نحوه محاسبه و تبدیل قیمت مسکن یا آپارتمان چند سال ساخت براساس تاریخچه قیمت:

در صورتی که مایل هستید از قیمت ملک خود در گذشته اطلاع پیدا کنید یا قیمت روز آپارتمان خود را بدانید ، نحوه محاسبه قیمت و ارزش گذاری آپارتمان چند سال ساخت یا ملک مسکونی شما با استفاده از نمودار قیمت امکان پذیر است . در این حالت لازم است قیمت آپارتمان ،دو تاریخ مورد نظر و همچنین میزان سالانه استهلاک یا افت قیمت آپارتمان را وارد کنید . نرم افزار به شما قیمت گذاری جدید را نشان می دهد . محاسبات میزان استهلاک آپارتمان به صورت هندسی و نه حسابی است . در این روش  از افت قیمت بیش از حد آپارتمان با گذشت زمان جلوگیری می شود .

 

پیش بینی قیمت مسکن در ماههای آینده و وضعیت قیمت مسکن در نیمه اول و دوم سال :

با توجه به مباحث مطرح شده ، قیمت مسکن در ماههای آینده ، نیمه اول یا دوم سال به دوره های رونق و رکود ارتباط مستقیم دارد . در صورتی که حجم معاملات افت کرده و قیمت نسبت به اوج کاهش یابد ، وارد دوران رکود خواهیم شد و درصورتی که اوج قیمت دوره قبلی با حجم بالا شکسته شود ، وارد دوران رونق جدید می شویم.

نظر خود را درج کنید.



کاربر27292 1398-10-19 22:07:7 پاسخ

آقا عالی بود خدا خیرتون بده

جدول ضرب 1398-10-11 22:41:59 پاسخ

در پاسخ به محمد: ردیف 5 ستون "افت قیمت" از جدول مشخصات دوره های رکود رو چرا آپدیت نکردید! به جای

با سلام ، اطلاعات درج شده صحیح است . جهت بدست آوردن حداکثر افت قیمت در دوره رکود ، باید از پایین ترین قیمت تجربه شده در آن دوره استفاده شود ( نه آخرین قیمت ) ، در دوره رکود جاری نیز کمترین مقدار قیمت 12463700 است و مقدار صحیح است و میزان افت حداکثر تاکنون را ، در این دوره نشان می دهد .

محمد 1398-10-11 13:30:49 پاسخ

ردیف 5 ستون "افت قیمت" از جدول مشخصات دوره های رکود رو چرا آپدیت نکردید! به جای 12,463,700 باید 13,525,700 نوشته شود

محمد 1398-10-08 10:32:3 پاسخ

دوستان انقدر منتظر کاهش یا افزایش قیمت مسکن نباشید. اگر به مسکن نیاز دارید(مسکن ندارید)، هر زمانی که پول داشتید اقدام کنید.

نسرین 1398-10-07 11:51:33 پاسخ

در پاسخ به جدول ضرب: با سلام ، سیگنال خرید نیست . جهت ورود به دوره رونق ، افزایش قیمت به تنهایی کافی

بسیار ممنون از پاسخ کامل شما و وقتی که گزاشتید

جدول ضرب 1398-10-05 15:03:8 پاسخ

در پاسخ به نسرین : سلام بالای سایت 13,474,400 قیمت رو اشتباه وارد کردین نمودار اشتباه شده

با سلام مجدد ، صحیح ترسیم شده است به توضیحات پست زیر مراجعه کنید .

جدول ضرب 1398-10-05 15:00:43 پاسخ

در پاسخ به نسرین: سلام وقتتون بخیر قیمت ها داره افزایش پیدا میکنه . وقت خریده الان ؟ یا هنوز سیگن

با سلام ، سیگنال خرید نیست . جهت ورود به دوره رونق ، افزایش قیمت به تنهایی کافی نیست . همزمان باید حجم معاملات به دوره پیش رونق برسد ، قدرت خرید مردم در حداکثر مقدار باشد و از طرفی تورم مسکن از تورم عمومی بیشتر شود . برای هر سه عامل فوق ، در سایت و در منوی مسکن بخش پیش بینی مسکن نمودار درج شده است . از آنجاییکه افزایش قیمت ماه جاری ، توسط سه نمودار دیگر پشتیبانی نمی شود ، امکان ورود به دوره رونق مطرح نیست . پیش بینی جدول ضرب ، نوسان قیمت در محدوده جاری است و اگر منظور از ورود به دوره رونق چند برابر شدن قیمت ملک است ، حداقل چنین تصویری از نمودارها در کوتاه مدت وجود ندارد . از طرفی جدول ضرب توصیه به خرید و فروش ندارد و تحلیل ارائه شده یکی از مراجع تصمیم گیری کاربران محترم سایت است . با تشکر از دقت نظر شما

نسرین 1398-10-05 13:04:20 پاسخ

سلام بالای سایت 13,474,400 قیمت رو اشتباه وارد کردین نمودار اشتباه شده

نسرین 1398-10-05 13:00:16 پاسخ

سلام وقتتون بخیر قیمت ها داره افزایش پیدا میکنه . وقت خریده الان ؟ یا هنوز سیگنال خرید معتبر نیست دلیل این افزایش چی بوده ؟ تشکر از سایت خوبتون

جدول ضرب 1398-09-16 15:23:24 پاسخ

در پاسخ به کاوه: سلام ... اگر در ماههای آینده روتد افزایشی نرخ ارز ادامه پیدا کنه و قیمتها به سطح

با سلام ، به ابزار www.jadvalzarb.com/base/tools_127 جهت پیش بینی رابطه قیمت مسکن و دلار مراجعه کنید .

کاوه 1398-09-16 13:34:5 پاسخ

سلام ... اگر در ماههای آینده روتد افزایشی نرخ ارز ادامه پیدا کنه و قیمتها به سطح 15 هزار تومان برسه ، آنوقت این افزایش قیمت چه تآثیری در روند مسکن خواهد داشت. سپاس

سلام 1398-09-16 10:48:58 پاسخ

سلام و ارادت.. تشکر بابت اطلاعات که در وب سایت تون قرار دادید...با فرمولی که در وب سایت بود بنده حداکثر قیمت دوره 5 رو محاسبه کردم و برداشت بنده این بود که عملا قیمت مسکن باید کاهش پیدا کنه و همین الان هم قیمت ها بالاست... لطفا اگر اشتباه میکنم راهنمایی بفرمایید.. در ضمن اگر دوره اموزشی خاصی برگزار می کنید لطفا اطلاع بدید... متشکرم

محمد 1398-09-16 08:20:34 پاسخ

این یک تحلیل تکنیکال و درست از روند تکرار شونده دوران های رکود و رونق یشمار می اید اما افزایش قیمت دلار هم یک پارامتر مهم است که میتواند موجب تحریک تقاضا و تحرک در بازار بشود در حال حاضر دلار بطور خزنده در حال بالا کشیدن است

امیر 1398-09-02 13:01:11 پاسخ

در پاسخ به احسان: سلام وقتتون بخیر با توجه به بالا رفتن 22 درصدی حجم معاملات نسبت به ماه پیش و با

خیر افزایش نداریم . دلیل افزایش 22 درصدی حجم معاملات این بود که در دو ماه محرم و صفر کلا خرید و فروش افت پیدا میکنه و اکثرا بعد از این دو ماه اقدام به خرید میکنن.ماه آینده شاهد کاهش حجم معاملات هستیم.

احسان 1398-08-09 15:25:28 پاسخ

سلام وقتتون بخیر با توجه به بالا رفتن 22 درصدی حجم معاملات نسبت به ماه پیش و بالا رفتن قیمت میتوان انتظار استارت مجدد رشد مسکن را داشت ؟ تشکر

کاربر24992 1398-08-06 12:46:18 پاسخ

از اطلاعات و زحمت شما بسیار متشکرم

کاربر24966 1398-08-02 20:09:53 پاسخ

از حسن نیت و ارائه آمار مفید شما سپاسگزارم

آیلار 1398-07-20 22:37:0 پاسخ

در پاسخ به مهدی: به نظر من الان زمان بسیار خوبی برای خرید هست و میتونید یه خرید خیلی عالی و زیر ق

قیمت مسکن را بیشتر تاثیر عرضه و تقاضا تعیین میکنه که آن هم مربوط میشه به قدرت خرید مردم، تاثیر عوامل مربوط به ساخت و ساز در مقایسه با تقاضا خیلی ناچیزه، اون موقع که گرون شد به علت افزایش تقاضا بود در حالی که نه قیمت مصالح بالا رفته بود نه قیمت جواز، به نظرم برای کسی که نیاز ضروری نداره میتونه تا حداقل دو سه سال صبر کنه و تو این مدت پولش رو تو بازار دیگه ای بذاره که من به شخصه بورس رو ترجیح میدم. ولی حتی سود بانکی نیز رشدش از رشد مسکن حداقل تو دو سال آینده بیشتر خواهد بود

آیلار 1398-07-19 20:00:0 پاسخ

با سلام، امکانش هست اطلاعات شهر تبریز رو هم وارد کنید؟ یا مرجعی می شناسید که معرفی کنید؟

یاسر 1398-07-18 15:08:35 پاسخ

واقعا برای این سایت زحمت کشیدید امیدوارم پابرجا و موفق باشید

مهدی 1398-07-08 14:17:41 پاسخ

در پاسخ به نسرین: سلام لطفا راهنمایی کنید که دوران رکود تقریبا چه تاریخی تموم میشه. و از کجا بفهمم

به نظر من الان زمان بسیار خوبی برای خرید هست و میتونید یه خرید خیلی عالی و زیر قیمت بازار داشته باشید. از فروشنده هایی خرید بکنید که پول لازم هستن و زیر قیمت میفروشن. الان فروشنده تو بازار هست و خریدار کم. میتونید خرید خوبی داشته باشید. به احتمال زیاد این فرصت به زودی از دست میره و قیمت اپارتمان متاثر از عواملی مثل محدود شدن جواز ساخت و چند برابر شدن قیمت جواز و پایین نیومدن قیمت املاک کلنگی و بالا رفتن هزینه تمام شده مسکن دستخوش تغییرات میشه. فرصت رو از دست نده دوست عزیز. موفق باشید.

جدول ضرب 1398-07-08 09:51:29 پاسخ

در پاسخ به نسرین : سلام ممنون بابت سایت خوبتون. راهنمایی تون چه مرجعی دیگه هست که اونارو هم چک کنم

با سلام ، موارد ذکر شده صحیح است ، لیکن به مراجع خارج از جدول ضرب نیز مراجعه کنید .

نسرین 1398-07-08 02:55:5 پاسخ

در پاسخ به جدول ضرب: روش پیشنهادی شما صحیح است ،لیکن برای خرید و فروش توصیه می شود به بیش از یک مرجع

سلام ممنون بابت سایت خوبتون. راهنمایی تون چه مرجعی دیگه هست که اونارو هم چک کنم منظورتون ایناس؟ یا چیز دیگه؟ پیش بینی قیمت مسکن با متغیر مدت زمان خرید آپارتمان بر حسب حداقل دستمزد پیش بینی روند روند مسکن براساس رابطه قیمت دلار و مسکن؟

جدول ضرب 1398-07-07 13:07:17 پاسخ

در پاسخ به نسرین : سلام لطفا راهنمایی کنید که دوران رکود تقریبا چه تاریخی تموم میشه. و از کجا بفهمم

روش پیشنهادی شما صحیح است ،لیکن برای خرید و فروش توصیه می شود به بیش از یک مرجع مراجعه کنید .

نسرین 1398-07-07 10:19:8 پاسخ

سلام لطفا راهنمایی کنید که دوران رکود تقریبا چه تاریخی تموم میشه. و از کجا بفهمم که اغاز دوران رونق هست و بخرم. روی چارت عالی شما اولین نقطه قرمزه و داریم وارد رکود میشیم. صبر کنم هر زمان اولین نقطه سبز ایجاد شد بخرم؟ ایا کار درستیه؟ منظورم اینه با دیدن اولین نقطه سبز دیگه وارد دوره رونق میشیم؟

 پیشنهادهای جدول ضرب
راههای خانه دار شدن

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس قدرت خرید دستمزد ماهانه ؟ بهترین زمان خرید ملک و مسکن کی است ؟ چگونه قدرت خرید دستمزد ماهانه بر بازار مسکن تاثیر می گذارد ؟ آیا قیمت مسکن کاهش می یابد ؟

محاسبات پیش خرید آپارتمان نسبت به خرید نقدی ، کدام بهتر است ؟ مبلغ سود چقدر تفاوت دارد؟ زمانبندی پرداختها به سازنده ، چگونه بر سود نهایی اثر می گذارد ؟

برآورد هزینه ساخت مجتمع مسکونی بر حسب مساحت واحدهای در حال احداث ، تعداد طبقات ، کیفیت ساخت و بافت محل وقوع ملک به تفکیک شهر

پیش بینی روند مسکن بر اساس رابطه قیمت دلار و مسکن؟ تاثیر افزایش قیمت دلار بر گرانی مسکن چگونه است ؟ رشد یا کاهش کدام در اینده بیشتر یا کمتر است ؟

قیمت فروش سر به سر آپارتمان بر مبنای ارزش زمین ، هزینه ساخت ، نرخ سود بانکی و مدت زمان ساخت

محاسبه مبلغ بلاعوض و نسبتهای مشارکت در ساخت برای سازنده و مالکین بر اساس ارزش زمین ، هزینه ساخت و آپارتمانهای انتخاب شده طرفین

با هزینه اجاره آپارتمان شما ، در شهرهای دیگر چند متر مربع می توان اجاره نمود ؟ در دوران بازنشستگی هزینه اجاره شهرهای توریستی چگونه است ؟

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس قیمت تورم زدایی شده یا قیمت به نرخ جاری ؟ حداقل و حداکثر قیمت مسکن در دوره های گذشته با خارج نمودن تورم چقدر بوده است ؟ آیا اکنون زمان خرید مسکن است ؟