محاسبه سود و زیان مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
مساحت زمین : مترمربع
قیمت مترمربع زمین : میلیون تومان
تعداد مالکین : نفر
تعداد کل طبقات : طبقه
زیربنا ساخت هر طبقه : مترمربع
هزینه ساخت و ساز هر م م زیر بنا : م ت
تعداد آپارتمان ها : دستگاه
مدت زمان ساخت پروژه : ماه
هر یک میلیون تومان رهن برابر تومان اجاره
مبلغ رهن ، در پایان پروژه ، به سازنده عودت داده
اثر مرغوبیت محل استقرار قبلی مالک لحاظ
سهم مالکین : % ، سازنده %

در پر نمودن جدول بالا موارد زیر رعایت شود :

1. هر گونه تصمیم نهایی و توافق جهت تقسیم مبلغ بلاعوض ، انتخاب طبقات و آورده ، به صورت مقدار در مقابل ردیف شریک درج شود .

2. در صورتی که مالک مبلغ دریافت می کند علامت + و در صورتی که مبلغ پرداخت می کند ، علامت - استفاده شود .

3. مبلغ سازنده همواره برابر مجموع مبلغ مالکین و با علامت مخالف ، توسط برنامه محاسبه و ثبت می شود .

 پیشنهادهای جدول ضرب
 نمودار، جدول و راهنما

قرارداد با توجه به آورده هر شریک : ارقام این بخش نشان دهنده مقادیری است که قرارداد لازم است بر مبنای آن تنظیم شود . محتوی وارد شده کاربر ، در پنلهای 1 تا 5 جهت محاسبات این بخش استفاده شده است .

مشخصات قرارداد در حال امضا : ارقام این بخش از مشخصات قرارداد مشارکت در حال امضا حاصل شده است . محتوی وارد شده کاربر ، در پنل 6 جهت محاسبات این بخش استفاده شده است .

تسویه شرکا : + دریافت می کند و – پرداخت می کند .

سود وزیان : + سود مازاد نموده است و – ضرر کرده است .

بخش ورود اطلاعات

 

1.بخش محاسبات آورده طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

بوسیله پنلهای 1 تا 5  می توان نسبتهای قرارداد مشارکت در ساخت را محاسبه نمود . محاسبات این حالت ، نشان دهنده قراردادی است که بر اساس آورده طرفین تنظیم شده باشد ، شرح این آیتمها در زیر آورده شده است .

1.1.مشخصات زمین

آورده مالکین در قرارداد ارزش زمین است . مساحت زمین ، قیمت هر متر مربع آن و قدرالسهم هر مالک از مساحت زمین ( عرصه ) را در این بخش وارد کنید .

2.1. مشخصات ساخت

آورده سازنده هزینه ساخت در قرارداد مشارکت  است . تعداد کل طبقات بنا ، مساحت زیر بنا در هر طبقه و هزینه ساخت هر متر مربع زیر بنا را در این بخش وارد کنید . 

3.1. مشخصات آپارتمانهای در حال احداث

انتخاب آپارتمانها به دلخواه بین مالکین و سازنده صورت می پذیرد .  تسویه حساب نهایی بین سازنده و مالکین بر اساس انتخابهای این گزینه صورت می پذیرد .

4.1. مشخصات اسکان تامین شده توسط سازنده جهت مالکین

اسکان و هزینه آن در دوران ساخت به عنوان آورده سازنده لحاظ می شود . در این حالت سازنده مبالغی را تحت عنوان رهن و اجاره به مالکین پرداخت می نماید . در برخی موارد مبلغ رهن به عنوان قرض الحسنه در نظر گرفته شده و به سازنده عودت داده می شود . در برخی موارد سازنده مبلغی را تحت عنوان اسکان پرداخت می نماید و بازپس داده نمی شود . می توان هر یک از این حالات را در برنامه لحاظ نمود .

5.1. لحاظ نمودن اثر مرغوبیت طبقه قبلی در قرارداد مشارکت در ساخت

در حالتی که ملک کلنگی است فرض می شود بنای آن قابل استفاده نیست و فاقد ارزش است ( البته پس از تخریب ، فروش آهن الات و قراضه مصالح متعلق به مالکین است ) . دو حالت می توان متصور شد

5.1.1.   مالکین فروشنده زمین هستند و تمایل به ساخت ندارند .

از آنجاییکه بنا غیر قابل استفاده است  ، طبقه سکونت قبلی مالک در سهم زمین اثر نداشته و مبلغ زمین به نسبت مساحت اعیان ( جمع مساحت آپارتمان و ضریبی از مساحت انباری ، پارکینگ و بالکن )  بدون لحاظ نمودن محل استقرار آن در طبقات تقسیم می شود . اگر آهن الات قابل توجه باشد ، مالکین بخشی از قیمت آن را در ارزش زمین لحاظ می کنند . این مورد بستگی به محل وقوع ملک دارد . در برخی موارد درصد آن نسبت به ارزش زمین ناچیز و در برخی موارد قابل توجه است .

5.1.2.  برخی مالکین فروشنده و برخی مالکین تمایل به مشارکت در ساخت دارند .

در این حالت مالکین فروشنده، ارزش سهم زمین خود را بدون توجه به محل استقرار و صرفا با توجه به اعیان مساحت دریافت خواهند نمود . مالکینی که در  ساخت مشارکت می نمایند ، با توجه به محل استقرار قبلی خود ، حق انتخاب مرغوبیت دارند . بدیهی است مالکی که محل استقرار وی در طبقات بالا است ، می تواند نسبت به دیگر مالکین بازهم طبقه بالاتر را انتخاب نماید . اگر مالکین در طبقات اول تا سوم باشند و درساختمان جدید ، به همان ترتیب در طبقات دوم تا چهارم ساکن شوند ، لازم نیست نسبت به یکدیگر مابه التفاوت پرداخت نمایند . اما اگر ترتیب انتخاب آنها در ساختمان جدید متناسب با وضعیت قدیمی نباشد ، لازم است مابه التفاوت انتخاب کنند . برنامه این حالتها را تشخیص داده و جهت استفاده از آن لازم است کاربر لحاظ نمودن حق مرغوبیت طبقه قبلی در قرارداد مشارکت در ساخت را انتخاب نموده باشد . حق مرغوبیت در نهایت بر مبنای ارزش روز آپارتمانهای در حال ساخت با توجه به موقعیت طبقه قبلی هر مالک محاسبه می گردد .

2. بخش قرارداد در حال امضا طبق عرف منطقه

مشخصات قرارداد در حال امضا طبق عرف منطقه یا پیشنهاد مشاور املاک را در این بخش وارد کنید . قرارداد حاصل از بندهای 1 تا 5 ، با مشخصات این قرارداد مقایسه خواهد شد .


نتایج، نمودار و جداول سود و زیان مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت

 

A. تفاوت قرارداد واقعی و در حال امضا ، سود و زیان هر شریک به تفکیک

محتوی ستونهای قرارداد واقعی بر مبنای آورده طرفین ، انتخاب آپارتمانها ، اسکان ، هزینه ساخت ، ارزش زمین و مرغوبیت طبقه قبلی به دست آمده است . قرارداد مشارکت در ساخت در حال امضا به پیشنهاد مشاور املاک یا عرف منطقه تنظیم میگردد. اختلاف میان این دو قرارداد سود و زیان هر یک از مالکین و یا سازنده است .

B.میزان اختلاف سازنده و مالکین در برآورد هزینه ساخت ، قابل مذاکره در نشست قرارداد

بر مبنای نسبتهای قرارداد مشارکت در حال امضا و توافق پرداختی بین مالکین و سازنده ، مبلغ هزینه ساخت قابل استخراج است . بدین معنی که سازنده با نسبتهای مذکور ، هزینه ساخت مشخصی برای خود لحاظ نموده است . از طرفی برآورد هزینه ساخت نیز در ابتدا به صورت واقعی انجام شده است . تفاوت این دو مبلغ هزینه ساخت ، حاشیه سود یا زیان مازاد سازنده است . بدیهی است سازنده برای جبران ریسک حاصل از افزایش هزینه های ساخت مبلغ ، با نسبتهای مشارکت درساخت و یا مبلغ بلاعوض سعی در جبران دارد . 

C.مولفه های موثر بر مذاکره در نشست قرارداد مشارکت در ساخت

در جلسه قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده بر سر افزایش هزینه ساخت و مالک بر سر افزایش قیمت زمین به عنوان آورده ،  چانه زنی می کنند . از طرفی هر شخص سعی دارد نسبت بیشتری از سهم قرارداد را دریافت کند . بدیهی است در این حالت ، اثر هریک از این مولفه ها در سود نهایی موثر است . این بخش اثر تغییر یک 1% در ارزش زمین ،  یک 1% در هزینه ساخت و یک 1% نسبتهای مشارکت را در سود نهایی محاسبه می کند تا بتوان از آن در مذاکره استفاده نمود .

D.مشخصات قرارداد مشارکت در ساخت بر مبنای آورده طرفین

این بخش به قرارداد مشارکت در ساخت بر مبنای آورده طرفین می پردازد. محاسبات و نسبتها طوری تنظیم شده است که اثر ارزش زمین ، هزینه ساخت ، انتخاب آپارتمانها ، اسکان مالکین و مرغوبیت طبقه قبلی آنها لحاظ شده باشد . این نسبتها نشان دهنده قرارداد واقعی و متعادل بین طرفین است .

E. نسبتهای نهایی سهم مالکین و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

در این بخش ، نسبتهای نهایی سهم مالکین و سازنده به تفکیک آورده شده است . تسویه حساب شرکا بر مبنای تقسیم بلاعوض ، تفاوت ارزش آپارتمانهای انتخاب شده و لحاظ نمودن مرغوبیت طبقه قبلی مالکین محاسبه شده است .

F.جدول ، نمودار آورده و سهم نهایی هر شریک در پروژه به تفکیک ، قبل از تقسیم بلاعوض

در این جدول آورده هر یک از شرکا به تفکیک آورده شده است . پایه تقسیم منافع در قرارداد مشارکت در ساخت این جدول است .

G.جدول ، نمودار آورده و سهم نهایی هر شریک در پروژه به تفکیک ، پس از تقسیم بلاعوض

سهم هر یک از شرکا به تفکیک پس از تقسیم مبلغ بلاعوض آورده شده است .

H.قیمت روز آپارتمانهای احداث شده 

قیمت روز آپارتمانهای احداث شده در این بخش آورده شده است .

 

 

 

 

نظر خود را درج کنید.



 پیشنهادهای جدول ضرب

سود آورترین روش تامین مالی مسکن چیست ؟ از میان 3 روش تامین مالی هزینه ساخت مسکن کدام مقرون به صرفه تر است ؟

برآورد هزینه ساخت مجتمع مسکونی به تفکیک شهر و تعداد طبقات ، اسکلت فلزی و بتنی ، منطقه محل وقوع ملک وسه سطح کیفیت ساخت آن

برآورد هزینه ساخت ساختمان ویلایی بر حسب شهر به تفکیک انواع ویلایی ، یک طبقه ، دوبلکس ، تریپلکس و موقعیت ملک در شهر و سطوح مختلف کیفیت ساخت

پیش بینی روند قیمت مسکن بر حسب قدرت خرید با توجه به حداقل حقوق ماهانه ، رابطه شروع و پایان دوره های رونق و رکود با توجه به مدت زمان خرید یک واحد مسکونی بر حسب حداقل دستمزد

تعداد طبقات و مساحت قابل ساخت زمین شما چقدر است ؟ آیا تامین پارکینگ کامل امکان پذیر است ؟ مساحت واحدهای احداثی با توجه به ضوابط شهرسازی چند متر مربع است ؟

نمودار قیمت ساخت هر متر مربع زیر بنا به تفکیک شهر و طبقات ،

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس قیمت تورم زدایی شده یا قیمت به نرخ جاری ؟ حداقل و حداکثر قیمت مسکن در دوره های گذشته با خارج نمودن تورم چقدر بوده است ؟ آیا اکنون زمان خرید مسکن است ؟