دوره های رونق و رکود - شهر تهران (ماهانه به روز می شود)
بازه ترسیم:
 سال
در ? سال گذشته، مسکن ? سالانه افزایش قیمت داشته و ? برابر شده است.

متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران ? تومان ماه ?
سبز : دوره رونققرمز : دوره رکود

جدول پیش بینی حداکثر قیمت متوسط مسکن دوره جدید بر اساس روند دوره های رونق و رکود قبلی

* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

تبدیل و قیمت گذاری مسکن چند سال ساخت بر اساس متوسط قیمت تاریخی مسکن در شهر تهران

ارزش آپارتمان یا قیمت هر متر مربع:   میلیون تومان
سال:
ماه:
معادل است با قیمت: ? میلیون تومان
سال:
ماه:
استهلاک وافت قیمت سالانه آپارتمان:   1.5%

* توجه : تاریخچه قیمت از سال 1371 تا ? موجود است، زمان را در بازه ذکر شده انتخاب کنید.
مشخصات دوره های رونق و رکود
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود
مشخصات دوره های رونق
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود
مشخصات دوره های رکود
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

نمودار دوره های رونق و رکود مسکن در شهر تهران ترسیم شده است . دو رنگ سبز و قرمز جهت دوره های رونق و رکود به کار برده شده است . همانطور که مشاهده می شود تاکنون 4 دوره تکمیل شده است و در دوره پنجم به سر می بریم . شکل نمایش دوره ها به صورتی است که تکرار رونق و رکود همواره صورت می پذیرد .

 

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس دوره های رونق و رکود ، قیمت گذاری مسکن و آپارتمان چند سال ساخت

 

مشخصات دوره های رونق و رکود مسکن :

اولین جدول از پنل B ، نشان دهنده مشخصات دوره های رونق و رکود است . متوسط چرخه عمر هر دوره برابر 6 سال است . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 2 و کمترین آن متعلق به دوره 4 است . ( بین 4 دوره اول ) این اعداد با تورم عمومی در بازه مذکور همخوانی دارد .

موارد زیر در نمودار قابل مشاهده است :

  •  هر چه به سمت سالهای اخیر حرکت کرده ایم ،از مدت زمان دوره رونق کاسته شده و بر مدت زمان دوره رکود افزایش یافته است .
  • در دوره های اخیر مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن کمتر شده است .

 

مشخصات دوره های رونق مسکن :

جدول دوره های رونق مسکن نیز ترسیم شده است . دوره رونق از زمانی شروع می شود که سقف دوره قبل با حجم معاملات بالا شکسته شده و قیمت افزایش یابد . پایان دوره رونق مسکن زمانی است که قیمت کاهشی شده و حجم معاملات نیز همزمان کاهش یابد . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 4 و کمترین آن متعلق به دوره 2 است . ( بین 4 دوره اول )

مشخصات دوره های رکود مسکن :

دوره رکود پس از دوره رونق ، زمانی شروع می شود که افت قیمت همزمان با کاهش حجم معاملات اتفاق بیفتد . پایان دوره رکود مسکن نیز زمانی است که قیمت بتواند از سقف قبلی همان دوره رونق ، همزمان با افزایش  حجم معاملات عبور کند  . بیشترین افت قیمت مربوط به دوره 3 و کمترین ان مربوط به دوره 1 است . ( بین 4 دوره اول )

روند رونق و رکود مسکن :

قیمت در بازار همواره صعودی نیست و پس از افزایش قیمت ، جهت بازیابی قدرت خرید موثر به رکود می رود و همزمان با کاهش معاملات ، افت قیمت پدیدار می گردد . هر چه در یک منطقه افزایش قیمت مسکن شدیدتر باشد ، پیش بینی می گردد افت قیمت نیز بیشتر خواهد بود .

قانون دوره های رونق و رکود در شهر تهران بر اساس متوسط قیمت مسکن :

با استفاده از نمودار دوره های رونق و رکود می توان قیمت را پیش بینی کرد و در خصوص افت مجدد قیمتها یا افزایش آن اظهار نظر نمود . اصل دوره های رونق و رکود به صورت زیر است :

حداکثر قیمت رونق هر دوره جدید ، تکرار سیکل افزایش قیمت دوره قبل است .

چگونه با استفاده از قانون فوق می توان به پیش بینی قیمت پرداخت :

فرض کنیم دوره 3 شروع شده است و مایل هستیم بدانیم قیمت مسکن تا کجا طی سالهای آینده افزایش خواهد داشت . طبق قانون فوق لازم است بدانیم در دوره قبل قیمتها چند برابر شده است . طبق جدول دوره های رونق و رکود میزان افزایش مطلق قیمت در دوره قبل یعنی دوره 2 برابر 242.7% بوده است ، از آنجاییکه شروع قیمت دوره 3 برابر با عدد 601080 تومان بوده است ، لذا داریم :

2060164=(1+242.7%)*601080

بنابراین هدف قیمتی دوره سوم برابر 2060164 تومان در هر متر مربع است که با عدد واقعی تفاوت چندانی نمی کند .

جدول پیش بینی قیمت مسکن نیز بر اساس قانون فوق ترسیم شده است و تفاوت قیمت پیش بینی و قیمت واقعی به جز دوره 3 ، دارای اختلاف اندک است . 

در استفاده از قانون دوره های رونق و رکود باید به این امر توجه داشت که نمیتوان هر عددی را در ضرایب افزایش قیمت دوره قبل ضرب نمود ، بلکه این عدد باید قیمت ابتدای دوره رونق باشد ، از این رو شناسایی نقاط شروع و انتهای هر دوره به صورت صحیح الزامی است .

برخی عوامل موثر بر دوره های رونق و رکود :

ردیف گزینه شرح
1 نرخ تورم هرچه نرخ تورم عمومی بیشتر باشد ، طول دوران رونق از رکود در هردوره بیشتر است 
2 نرخ سود بانکی هر چه نرخ سود بانکی بالاتر باشد ، طول دوران رکود بیشتر خواهد شد 
3 نرخ ارز  افزایش نرخ ارز ، باعث تسریع در شکل گیری دوره رونق خواهد شد 

 

اثر معکوس نرخ سود بانکی بر دوره های رونق و رکود :

یکی از ابزارهاو اهرمهای  کنترل دولت بر قیمت مسکن نرخ سود بانکی است . در صورتیکه قیمت مسکن رشد بسیار بالایی داشته باشد ، با بالا بردن نرخ سود بانکی ، سرمایه ها را از بازار مسکن جمع کرده  و تقاضا را کاهش می دهد . بدین روش احتمال کاهشی شدن قیمت و ایجاد دوره رکود مسکن افزایش می یابد .

کاهش قدرت صعود مسکن در دوره های متوالی :

در دوره های متوالی رونق و رکود ، همواره مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن در هر دوره نسبت به دوره قبل کاهش یافته است . از این رو هر چه به سمت اینده می رویم ، پیش بینی می شود ، زمان دوران رونق کوتاه تر شده و بر مدت زمان رکود افزوده گردد . این امر با کاهش قدرت خرید عموم مردم و کاهش نیاز به مسکن در شهر تهران در یک راستا است . در این حالت سونامی قیمت مسکن  و یا افت مجدد قیمت مسکن با شدت کمتری رخ  می دهد . 

 

نحوه محاسبه و تبدیل قیمت مسکن یا آپارتمان چند سال ساخت براساس تاریخچه قیمت:

در صورتی که مایل هستید از قیمت ملک خود در گذشته اطلاع پیدا کنید یا قیمت روز آپارتمان خود را بدانید ، نحوه محاسبه قیمت و ارزش گذاری آپارتمان چند سال ساخت یا ملک مسکونی شما با استفاده از نمودار قیمت امکان پذیر است . در این حالت لازم است قیمت آپارتمان ،دو تاریخ مورد نظر و همچنین میزان سالانه استهلاک یا افت قیمت آپارتمان را وارد کنید . نرم افزار به شما قیمت گذاری جدید را نشان می دهد . محاسبات میزان استهلاک آپارتمان به صورت هندسی و نه حسابی است . در این روش  از افت قیمت بیش از حد آپارتمان با گذشت زمان جلوگیری می شود .

 

پیش بینی قیمت مسکن در ماههای آینده و وضعیت قیمت مسکن در نیمه اول و دوم سال :

با توجه به مباحث مطرح شده ، قیمت مسکن در ماههای آینده ، نیمه اول یا دوم سال به دوره های رونق و رکود ارتباط مستقیم دارد . در صورتی که حجم معاملات افت کرده و قیمت نسبت به اوج کاهش یابد ، وارد دوران رکود خواهیم شد و درصورتی که اوج قیمت دوره قبلی با حجم بالا شکسته شود ، وارد دوران رونق جدید می شویم.

نظر خود را درج کنید.



جدول ضرب 1398-12-04 12:53:14 پاسخ

در پاسخ به علیرضا: سلام ممنون از اطلاعات عالی که در اختیار ما میذارین. به نظرتون این دوره با دوره ه

با سلام ، هر چه تورم بیشتر باشد ، طول دوره رکود کوتاهتر خواهد شد . معمولا قبل از دهم هر ماه به روز می شود .

علیرضا 1398-12-03 10:03:34 پاسخ

سلام ممنون از اطلاعات عالی که در اختیار ما میذارین. به نظرتون این دوره با دوره های قبلی فرق می کنه؟ ینی ممکنه دوره ی رکودش خیلی کوتاه باشه؟ و اینکه اطلاعات بهمن ماه رو کی اضافه می کنید به سایت؟ با تشکر

جدول ضرب 1398-11-30 18:53:10 پاسخ

در پاسخ به محمد (اصلی): نظرتون چیه درباره اینکه برای اولین باره که توی دوره رکود (قسمت قرمز نمودار) قیمت

با سلام ، قیمت مسکن در یکسال آخر دوره رکود قبلی ، از اوج همان دوره رونق ، بیشتر بوده است .

محمد (اصلی) 1398-11-30 09:03:42 پاسخ

نظرتون چیه درباره اینکه برای اولین باره که توی دوره رکود (قسمت قرمز نمودار) قیمت بلافاصله 4-5 ماه بعد از شروع دوره رکود،‌ نسبت به آخرین قیمت دوره رونق افزایش داشته. چون طبق بررسی نمودار،‌ در دوره های رکود قبلی، قیمتها پایین آمده و مثلا تازه بعد از 18 تا 24 ماه رسیده به قیمت آخرین ماهِ قبل از شروع رکود! به نظر من شرایط و تجربه جدیدی است این دوران!

محمد 1398-11-28 11:12:41 پاسخ

با تشکر

محمد 1398-11-10 16:34:18 پاسخ

اگر بتونید تعداد معاملات هم مثل قیمت که زحمت میکشید میزنید، بزنید، عالی میشه

رضا 1398-11-05 15:17:52 پاسخ

سلام ، طبق نمودار شما و تفاسیر شما مسکن در رکود می باشد ولی افزایش قیمت دارد ، یعنی اگر همچنان اگر قیمت رو به بالا باشد و معاملات با حجم بالا شکسته نشود همچنان رکود ادامه دارد که به نظر من این اشتباهه و رکود یعنی خریداری تو بازار نباشه و قیمت رو به پایین

دانشجو 1398-11-03 21:15:19 پاسخ

با سلام با افزایش قیمت مسکن در متن شهر و مناطقی که عمده معاملات برای سرمایه گذاری انجام میشه،چه تاثیری بر مناطق فرودست و حاشیه شهر های بزرگ از لحاظ قیمت بوجود میاد؟!چراکه عمدتا این معاملات برای اسکان هستن شخص خریدار هست ممنون میشم اگه جواب بدید

کاربر27292 1398-10-19 22:07:7 پاسخ

آقا عالی بود خدا خیرتون بده

جدول ضرب 1398-10-11 22:41:59 پاسخ

در پاسخ به محمد: ردیف 5 ستون "افت قیمت" از جدول مشخصات دوره های رکود رو چرا آپدیت نکردید! به جای

با سلام ، اطلاعات درج شده صحیح است . جهت بدست آوردن حداکثر افت قیمت در دوره رکود ، باید از پایین ترین قیمت تجربه شده در آن دوره استفاده شود ( نه آخرین قیمت ) ، در دوره رکود جاری نیز کمترین مقدار قیمت 12463700 است و مقدار صحیح است و میزان افت حداکثر تاکنون را ، در این دوره نشان می دهد .

محمد 1398-10-11 13:30:49 پاسخ

ردیف 5 ستون "افت قیمت" از جدول مشخصات دوره های رکود رو چرا آپدیت نکردید! به جای 12,463,700 باید 13,525,700 نوشته شود

محمد 1398-10-08 10:32:3 پاسخ

دوستان انقدر منتظر کاهش یا افزایش قیمت مسکن نباشید. اگر به مسکن نیاز دارید(مسکن ندارید)، هر زمانی که پول داشتید اقدام کنید.

نسرین 1398-10-07 11:51:33 پاسخ

در پاسخ به جدول ضرب: با سلام ، سیگنال خرید نیست . جهت ورود به دوره رونق ، افزایش قیمت به تنهایی کافی

بسیار ممنون از پاسخ کامل شما و وقتی که گزاشتید

جدول ضرب 1398-10-05 15:03:8 پاسخ

در پاسخ به نسرین : سلام بالای سایت 13,474,400 قیمت رو اشتباه وارد کردین نمودار اشتباه شده

با سلام مجدد ، صحیح ترسیم شده است به توضیحات پست زیر مراجعه کنید .

جدول ضرب 1398-10-05 15:00:43 پاسخ

در پاسخ به نسرین: سلام وقتتون بخیر قیمت ها داره افزایش پیدا میکنه . وقت خریده الان ؟ یا هنوز سیگن

با سلام ، سیگنال خرید نیست . جهت ورود به دوره رونق ، افزایش قیمت به تنهایی کافی نیست . همزمان باید حجم معاملات به دوره پیش رونق برسد ، قدرت خرید مردم در حداکثر مقدار باشد و از طرفی تورم مسکن از تورم عمومی بیشتر شود . برای هر سه عامل فوق ، در سایت و در منوی مسکن بخش پیش بینی مسکن نمودار درج شده است . از آنجاییکه افزایش قیمت ماه جاری ، توسط سه نمودار دیگر پشتیبانی نمی شود ، امکان ورود به دوره رونق مطرح نیست . پیش بینی جدول ضرب ، نوسان قیمت در محدوده جاری است و اگر منظور از ورود به دوره رونق چند برابر شدن قیمت ملک است ، حداقل چنین تصویری از نمودارها در کوتاه مدت وجود ندارد . از طرفی جدول ضرب توصیه به خرید و فروش ندارد و تحلیل ارائه شده یکی از مراجع تصمیم گیری کاربران محترم سایت است . با تشکر از دقت نظر شما

نسرین 1398-10-05 13:04:20 پاسخ

سلام بالای سایت 13,474,400 قیمت رو اشتباه وارد کردین نمودار اشتباه شده

نسرین 1398-10-05 13:00:16 پاسخ

سلام وقتتون بخیر قیمت ها داره افزایش پیدا میکنه . وقت خریده الان ؟ یا هنوز سیگنال خرید معتبر نیست دلیل این افزایش چی بوده ؟ تشکر از سایت خوبتون

جدول ضرب 1398-09-16 15:23:24 پاسخ

در پاسخ به کاوه: سلام ... اگر در ماههای آینده روتد افزایشی نرخ ارز ادامه پیدا کنه و قیمتها به سطح

با سلام ، به ابزار www.jadvalzarb.com/base/tools_127 جهت پیش بینی رابطه قیمت مسکن و دلار مراجعه کنید .

کاوه 1398-09-16 13:34:5 پاسخ

سلام ... اگر در ماههای آینده روتد افزایشی نرخ ارز ادامه پیدا کنه و قیمتها به سطح 15 هزار تومان برسه ، آنوقت این افزایش قیمت چه تآثیری در روند مسکن خواهد داشت. سپاس

سلام 1398-09-16 10:48:58 پاسخ

سلام و ارادت.. تشکر بابت اطلاعات که در وب سایت تون قرار دادید...با فرمولی که در وب سایت بود بنده حداکثر قیمت دوره 5 رو محاسبه کردم و برداشت بنده این بود که عملا قیمت مسکن باید کاهش پیدا کنه و همین الان هم قیمت ها بالاست... لطفا اگر اشتباه میکنم راهنمایی بفرمایید.. در ضمن اگر دوره اموزشی خاصی برگزار می کنید لطفا اطلاع بدید... متشکرم

محمد 1398-09-16 08:20:34 پاسخ

این یک تحلیل تکنیکال و درست از روند تکرار شونده دوران های رکود و رونق یشمار می اید اما افزایش قیمت دلار هم یک پارامتر مهم است که میتواند موجب تحریک تقاضا و تحرک در بازار بشود در حال حاضر دلار بطور خزنده در حال بالا کشیدن است

امیر 1398-09-02 13:01:11 پاسخ

در پاسخ به احسان: سلام وقتتون بخیر با توجه به بالا رفتن 22 درصدی حجم معاملات نسبت به ماه پیش و با

خیر افزایش نداریم . دلیل افزایش 22 درصدی حجم معاملات این بود که در دو ماه محرم و صفر کلا خرید و فروش افت پیدا میکنه و اکثرا بعد از این دو ماه اقدام به خرید میکنن.ماه آینده شاهد کاهش حجم معاملات هستیم.

احسان 1398-08-09 15:25:28 پاسخ

سلام وقتتون بخیر با توجه به بالا رفتن 22 درصدی حجم معاملات نسبت به ماه پیش و بالا رفتن قیمت میتوان انتظار استارت مجدد رشد مسکن را داشت ؟ تشکر

کاربر24992 1398-08-06 12:46:18 پاسخ

از اطلاعات و زحمت شما بسیار متشکرم

کاربر24966 1398-08-02 20:09:53 پاسخ

از حسن نیت و ارائه آمار مفید شما سپاسگزارم

 پیشنهادهای جدول ضرب
راههای خانه دار شدن

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس قدرت خرید دستمزد ماهانه ؟ بهترین زمان خرید ملک و مسکن کی است ؟ چگونه قدرت خرید دستمزد ماهانه بر بازار مسکن تاثیر می گذارد ؟ آیا قیمت مسکن کاهش می یابد ؟

محاسبات پیش خرید آپارتمان نسبت به خرید نقدی ، کدام بهتر است ؟ مبلغ سود چقدر تفاوت دارد؟ زمانبندی پرداختها به سازنده ، چگونه بر سود نهایی اثر می گذارد ؟

برآورد هزینه ساخت مجتمع مسکونی بر حسب مساحت واحدهای در حال احداث ، تعداد طبقات ، کیفیت ساخت و بافت محل وقوع ملک به تفکیک شهر

پیش بینی روند مسکن بر اساس رابطه قیمت دلار و مسکن؟ تاثیر افزایش قیمت دلار بر گرانی مسکن چگونه است ؟ رشد یا کاهش کدام در اینده بیشتر یا کمتر است ؟

قیمت فروش سر به سر آپارتمان بر مبنای ارزش زمین ، هزینه ساخت ، نرخ سود بانکی و مدت زمان ساخت

محاسبه مبلغ بلاعوض و نسبتهای مشارکت در ساخت برای سازنده و مالکین بر اساس ارزش زمین ، هزینه ساخت و آپارتمانهای انتخاب شده طرفین

با هزینه اجاره آپارتمان شما ، در شهرهای دیگر چند متر مربع می توان اجاره نمود ؟ در دوران بازنشستگی هزینه اجاره شهرهای توریستی چگونه است ؟

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس قیمت تورم زدایی شده یا قیمت به نرخ جاری ؟ حداقل و حداکثر قیمت مسکن در دوره های گذشته با خارج نمودن تورم چقدر بوده است ؟ آیا اکنون زمان خرید مسکن است ؟