دوره های رونق و رکود - شهر تهران (ماهانه به روز می شود)
بازه ترسیم:
 سال
در ? سال گذشته، مسکن ? سالانه افزایش قیمت داشته و ? برابر شده است.

متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران ? تومان ماه ?
سبز : دوره رونققرمز : دوره رکود

جدول پیش بینی حداکثر قیمت متوسط مسکن دوره جدید بر اساس روند دوره های رونق و رکود قبلی

* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

تبدیل و قیمت گذاری مسکن چند سال ساخت بر اساس متوسط قیمت تاریخی مسکن در شهر تهران

ارزش آپارتمان یا قیمت هر متر مربع:   میلیون تومان
سال:
ماه:
معادل است با قیمت: ? میلیون تومان
سال:
ماه:
استهلاک وافت قیمت سالانه آپارتمان:   1.5%

* توجه : تاریخچه قیمت از سال 1371 تا ? موجود است، زمان را در بازه ذکر شده انتخاب کنید.
مشخصات دوره های رونق و رکود
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود
مشخصات دوره های رونق
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود
مشخصات دوره های رکود
* توجه : ردیف آخر جدول ، دوره 5 ، دوره جاری است و تا پایان این دوره ، قیمتها ماهانه به روز می شود

نمودار دوره های رونق و رکود مسکن در شهر تهران ترسیم شده است . دو رنگ سبز و قرمز جهت دوره های رونق و رکود به کار برده شده است . همانطور که مشاهده می شود تاکنون 4 دوره تکمیل شده است و در دوره پنجم به سر می بریم . شکل نمایش دوره ها به صورتی است که تکرار رونق و رکود همواره صورت می پذیرد .

 

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس دوره های رونق و رکود ، قیمت گذاری مسکن و آپارتمان چند سال ساخت

 

مشخصات دوره های رونق و رکود مسکن :

اولین جدول از پنل B ، نشان دهنده مشخصات دوره های رونق و رکود است . متوسط چرخه عمر هر دوره برابر 6 سال است . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 2 و کمترین آن متعلق به دوره 4 است . ( بین 4 دوره اول ) این اعداد با تورم عمومی در بازه مذکور همخوانی دارد .

موارد زیر در نمودار قابل مشاهده است :

  •  هر چه به سمت سالهای اخیر حرکت کرده ایم ،از مدت زمان دوره رونق کاسته شده و بر مدت زمان دوره رکود افزایش یافته است .
  • در دوره های اخیر مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن کمتر شده است .

 

مشخصات دوره های رونق مسکن :

جدول دوره های رونق مسکن نیز ترسیم شده است . دوره رونق از زمانی شروع می شود که سقف دوره قبل با حجم معاملات بالا شکسته شده و قیمت افزایش یابد . پایان دوره رونق مسکن زمانی است که قیمت کاهشی شده و حجم معاملات نیز همزمان کاهش یابد . بیشترین متوسط سالانه افزایش قیمت مربوط به دوره 4 و کمترین آن متعلق به دوره 2 است . ( بین 4 دوره اول )

مشخصات دوره های رکود مسکن :

دوره رکود پس از دوره رونق ، زمانی شروع می شود که افت قیمت همزمان با کاهش حجم معاملات اتفاق بیفتد . پایان دوره رکود مسکن نیز زمانی است که قیمت بتواند از سقف قبلی همان دوره رونق ، همزمان با افزایش  حجم معاملات عبور کند  . بیشترین افت قیمت مربوط به دوره 3 و کمترین ان مربوط به دوره 1 است . ( بین 4 دوره اول )

روند رونق و رکود مسکن :

قیمت در بازار همواره صعودی نیست و پس از افزایش قیمت ، جهت بازیابی قدرت خرید موثر به رکود می رود و همزمان با کاهش معاملات ، افت قیمت پدیدار می گردد . هر چه در یک منطقه افزایش قیمت مسکن شدیدتر باشد ، پیش بینی می گردد افت قیمت نیز بیشتر خواهد بود .

قانون دوره های رونق و رکود در شهر تهران بر اساس متوسط قیمت مسکن :

با استفاده از نمودار دوره های رونق و رکود می توان قیمت را پیش بینی کرد و در خصوص افت مجدد قیمتها یا افزایش آن اظهار نظر نمود . اصل دوره های رونق و رکود به صورت زیر است :

حداکثر قیمت رونق هر دوره جدید ، تکرار سیکل افزایش قیمت دوره قبل است .

چگونه با استفاده از قانون فوق می توان به پیش بینی قیمت پرداخت :

فرض کنیم دوره 3 شروع شده است و مایل هستیم بدانیم قیمت مسکن تا کجا طی سالهای آینده افزایش خواهد داشت . طبق قانون فوق لازم است بدانیم در دوره قبل قیمتها چند برابر شده است . طبق جدول دوره های رونق و رکود میزان افزایش مطلق قیمت در دوره قبل یعنی دوره 2 برابر 242.7% بوده است ، از آنجاییکه شروع قیمت دوره 3 برابر با عدد 601080 تومان بوده است ، لذا داریم :

2060164=(1+242.7%)*601080

بنابراین هدف قیمتی دوره سوم برابر 2060164 تومان در هر متر مربع است که با عدد واقعی تفاوت چندانی نمی کند .

جدول پیش بینی قیمت مسکن نیز بر اساس قانون فوق ترسیم شده است و تفاوت قیمت پیش بینی و قیمت واقعی به جز دوره 3 ، دارای اختلاف اندک است . 

در استفاده از قانون دوره های رونق و رکود باید به این امر توجه داشت که نمیتوان هر عددی را در ضرایب افزایش قیمت دوره قبل ضرب نمود ، بلکه این عدد باید قیمت ابتدای دوره رونق باشد ، از این رو شناسایی نقاط شروع و انتهای هر دوره به صورت صحیح الزامی است .

برخی عوامل موثر بر دوره های رونق و رکود :

ردیف گزینه شرح
1 نرخ تورم هرچه نرخ تورم عمومی بیشتر باشد ، طول دوران رونق از رکود در هردوره بیشتر است 
2 نرخ سود بانکی هر چه نرخ سود بانکی بالاتر باشد ، طول دوران رکود بیشتر خواهد شد 
3 نرخ ارز  افزایش نرخ ارز ، باعث تسریع در شکل گیری دوره رونق خواهد شد 

 

اثر معکوس نرخ سود بانکی بر دوره های رونق و رکود :

یکی از ابزارهاو اهرمهای  کنترل دولت بر قیمت مسکن نرخ سود بانکی است . در صورتیکه قیمت مسکن رشد بسیار بالایی داشته باشد ، با بالا بردن نرخ سود بانکی ، سرمایه ها را از بازار مسکن جمع کرده  و تقاضا را کاهش می دهد . بدین روش احتمال کاهشی شدن قیمت و ایجاد دوره رکود مسکن افزایش می یابد .

کاهش قدرت صعود مسکن در دوره های متوالی :

در دوره های متوالی رونق و رکود ، همواره مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن در هر دوره نسبت به دوره قبل کاهش یافته است . از این رو هر چه به سمت اینده می رویم ، پیش بینی می شود ، زمان دوران رونق کوتاه تر شده و بر مدت زمان رکود افزوده گردد . این امر با کاهش قدرت خرید عموم مردم و کاهش نیاز به مسکن در شهر تهران در یک راستا است . در این حالت سونامی قیمت مسکن  و یا افت مجدد قیمت مسکن با شدت کمتری رخ  می دهد . 

 

نحوه محاسبه و تبدیل قیمت مسکن یا آپارتمان چند سال ساخت براساس تاریخچه قیمت:

در صورتی که مایل هستید از قیمت ملک خود در گذشته اطلاع پیدا کنید یا قیمت روز آپارتمان خود را بدانید ، نحوه محاسبه قیمت و ارزش گذاری آپارتمان چند سال ساخت یا ملک مسکونی شما با استفاده از نمودار قیمت امکان پذیر است . در این حالت لازم است قیمت آپارتمان ،دو تاریخ مورد نظر و همچنین میزان سالانه استهلاک یا افت قیمت آپارتمان را وارد کنید . نرم افزار به شما قیمت گذاری جدید را نشان می دهد . محاسبات میزان استهلاک آپارتمان به صورت هندسی و نه حسابی است . در این روش  از افت قیمت بیش از حد آپارتمان با گذشت زمان جلوگیری می شود .

 

پیش بینی قیمت مسکن در ماههای آینده و وضعیت قیمت مسکن در نیمه اول و دوم سال :

با توجه به مباحث مطرح شده ، قیمت مسکن در ماههای آینده ، نیمه اول یا دوم سال به دوره های رونق و رکود ارتباط مستقیم دارد . در صورتی که حجم معاملات افت کرده و قیمت نسبت به اوج کاهش یابد ، وارد دوران رکود خواهیم شد و درصورتی که اوج قیمت دوره قبلی با حجم بالا شکسته شود ، وارد دوران رونق جدید می شویم.

نظر خود را درج کنید.



رضا 1399-01-14 13:26:33 پاسخ

با توجه به شیوع کرونا شاید تعداد معاملات کاسته بشه ولی قطعا قیمت رو به بالا خواهد بود برای خیلی ها این قیمت بالاست و باور نکردنی ولی متاسفانه باز بالا خواهد رفت و در پیش بینی این سایت به نظرم تحریم در نظر گرفته نشده بخاطر همین خطای بالایی داره

حامد 1399-01-14 12:20:53 پاسخ

سلام و ممنون از اطلاعاتتون ممکنه یک نفر برام توضیح بده عددهای 242.7 درصد و 601080 از کجای جدول استخراج شده منظورم توضیحات بالا قسمت توضیح این فرمول هست 2060164=(1+242.7%)*601080

کاربر31695 1399-01-09 20:44:4 پاسخ

سوال من این قیمت مسکن در تهران هرمتر در فروردین 99،بوده باطراحی وبسایت ها پیچیده افکار عمومی را منحرف می کنیدنیاز،به این همه حاشیه نیستff

کاربر31690 1399-01-09 12:58:30 پاسخ

در پاسخ به محمد: باتوجه شرایط کشور و کاهش ارزش پول هیچ بازاری ربطی به قدرت خرید نداره. چطور مردم

متوسط قیمت باید از آغاز رونق بررسی کنی میبینی همون میشه و اینکه به نظر من رکود سنگینی در انتظار مسکن است چون قدرت خرید مردم خیلی پایین آماده است.

محمد 1399-01-08 20:39:1 پاسخ

در پاسخ به کاربر30653: باتوجه به نموداری که کشیدید اگه دقت بالایی در رسم چارت باشه نشون میده یه دوره نز

باتوجه شرایط کشور و کاهش ارزش پول هیچ بازاری ربطی به قدرت خرید نداره. چطور مردم پژو پارس 150 میلیونی میتونن بخرن؟! وقتی ارزش پول کم میشه همه بازارها تطبیق قیمت خواهند داشت. توی همین نمودار بالا دقت کنید متوسط قیمت اسفند 96 حدود 5.6 میلیون بوده که تازه با این قیمت اسفند 98 به 2.7 برابر رسیده و هنوز هم 3 برابر نشده! در حالیکه بازارهای موازی بیش از 3.5 برابر شدن. افزایش قیمت مسکن نسبت به بازارهای دیگه به کندی پیش میره. متوسط قیمت مسکن اول تطبیق میشه و تازه مقداری از اون بالاتر میره بعدش شاید کاهش داشته باشه ولی ابتدا باید 3.5 برابر قیمت اسفند 96 برسه بعد احتمال کاهشش هست! من به عنوان مصرف کننده فقط میدونم هر کسی هر زمانی که نقد داشت و نیاز به مسکن داشت باید بخره، حالا پایین بیاد یا بالا بره!

رضا 1399-01-08 13:26:52 پاسخ

چرا اسفند 98 رو بروز رسانی نمی کنید ؟ با بروز رسانی اسفند ی فاجعه دیگر در بازار مسکن رخ میده و این قیمت تا کجا میخواد بزه بالا؟ اصلا تو این کشور هیچی قابل پیش بینی نیست و ... ولی ی نشانه از رکود میشه زمانی دید که قیمت دلار بیاد پایین وگرنه تا وقتی تحریم ها لغو نشه همینجوری ادامه پیدا می کنه و این تنها راه فهمیدن قیمت سقف مسکنه

کاربر30653 1399-01-01 04:16:5 پاسخ

باتوجه به نموداری که کشیدید اگه دقت بالایی در رسم چارت باشه نشون میده یه دوره نزول خیلی شدید در بازار مسکن در پیش خواهیم داشت چون هم در تایم فریم کوتاه مدت و هم تایم فریم بلند مدت چارت روند صعودی ۵ موجی داره به انتها نزدیک میشه و احتمالا از اواخر تابستان وارد یک دوره بلند مدت رکود مسکن همرا با کاهش حدود ۵۰ _۶۰ ٪ باید بشهکه با توجه به کاهش قدرت خرید افراد جامعه و نیاز سازنده ها به نقد شدن شاهد افزایش عرضه و کاهش تقاضا میشیم که همین‌سبب کاهش قیمت میشه . در حال حاضر به افرادی که سود خوبی کردن توصیه میکنم املاکی که برای سرمایه گذاری خریدن نقد بشن شاید ۶ماه دیگه این فرصت از دستشون بره

رضا 1398-12-25 21:24:49 پاسخ

در پاسخ به کاربر30595: رکود بازار مسکن دو تا ویژگی داره کاهش معاملات و کاهش قیمت، تو فاز رکود اول تعداد

مهمترین چیزی که از نمودار باید بدست بیاد پیش بینی قیمت مسکن در اینده هستش ولی در وضعیت فعلی هیچ چیز قابل پیش بینی نیست چون بازار دستکاری میشه یعنی بازار مسکن رو به رکود بود وام مسکن و بردن بالا و ی جورایی خریدار و تقویت کردن و بدین ترتیب تحریک قیمت بنزین و دلار هم روش که دوباره وارد دوره رونق شدیم بله بازار روال عادی نداره و دستکاری میشه

کاربر30595 1398-12-16 20:09:16 پاسخ

در پاسخ به رضا: سلام ، طبق نمودار شما و تفاسیر شما مسکن در رکود می باشد ولی افزایش قیمت دارد ، ی

رکود بازار مسکن دو تا ویژگی داره کاهش معاملات و کاهش قیمت، تو فاز رکود اول تعداد معاملات کم میشه، ( که نشون میده خرید سفته بازی یا به زبون عامیانه همون بورس بازی دارند از بازار خارج می شوند)بعدش قیمت های تعادلی بالا میان پایین، البته اینم در نظر بگیرید که این قیمت ها قیمت های اسمی هستند نه قیمت های حقیقی، تقسیم کنید قیمت رو به تورم شاید روند نزولی قیمت مسکن رو بهتر ببینید

محمد 1398-12-14 11:21:38 پاسخ

باتوجه به تغییر رنگ منحنی از قرمز به سبز، پس هنوز دوره رونق تمام نشده! خیلی خوبه که واقعیات رو منتشر میکنید.

رضا 1398-12-08 08:16:19 پاسخ

با منتشر شدن امار بهمن هنوز نمودار خودتون رو بروز نکردین فکر کنم باید بر خلاف گذشته رونق رو ثبت کنید و با این وضعیت همه چی بهم میریزه

جدول ضرب 1398-12-04 12:53:14 پاسخ

در پاسخ به علیرضا: سلام ممنون از اطلاعات عالی که در اختیار ما میذارین. به نظرتون این دوره با دوره ه

با سلام ، هر چه تورم بیشتر باشد ، طول دوره رکود کوتاهتر خواهد شد . معمولا قبل از دهم هر ماه به روز می شود .

علیرضا 1398-12-03 10:03:34 پاسخ

سلام ممنون از اطلاعات عالی که در اختیار ما میذارین. به نظرتون این دوره با دوره های قبلی فرق می کنه؟ ینی ممکنه دوره ی رکودش خیلی کوتاه باشه؟ و اینکه اطلاعات بهمن ماه رو کی اضافه می کنید به سایت؟ با تشکر

جدول ضرب 1398-11-30 18:53:10 پاسخ

در پاسخ به محمد (اصلی): نظرتون چیه درباره اینکه برای اولین باره که توی دوره رکود (قسمت قرمز نمودار) قیمت

با سلام ، قیمت مسکن در یکسال آخر دوره رکود قبلی ، از اوج همان دوره رونق ، بیشتر بوده است .

محمد (اصلی) 1398-11-30 09:03:42 پاسخ

نظرتون چیه درباره اینکه برای اولین باره که توی دوره رکود (قسمت قرمز نمودار) قیمت بلافاصله 4-5 ماه بعد از شروع دوره رکود،‌ نسبت به آخرین قیمت دوره رونق افزایش داشته. چون طبق بررسی نمودار،‌ در دوره های رکود قبلی، قیمتها پایین آمده و مثلا تازه بعد از 18 تا 24 ماه رسیده به قیمت آخرین ماهِ قبل از شروع رکود! به نظر من شرایط و تجربه جدیدی است این دوران!

محمد 1398-11-28 11:12:41 پاسخ

با تشکر

محمد 1398-11-10 16:34:18 پاسخ

اگر بتونید تعداد معاملات هم مثل قیمت که زحمت میکشید میزنید، بزنید، عالی میشه

رضا 1398-11-05 15:17:52 پاسخ

سلام ، طبق نمودار شما و تفاسیر شما مسکن در رکود می باشد ولی افزایش قیمت دارد ، یعنی اگر همچنان اگر قیمت رو به بالا باشد و معاملات با حجم بالا شکسته نشود همچنان رکود ادامه دارد که به نظر من این اشتباهه و رکود یعنی خریداری تو بازار نباشه و قیمت رو به پایین

دانشجو 1398-11-03 21:15:19 پاسخ

با سلام با افزایش قیمت مسکن در متن شهر و مناطقی که عمده معاملات برای سرمایه گذاری انجام میشه،چه تاثیری بر مناطق فرودست و حاشیه شهر های بزرگ از لحاظ قیمت بوجود میاد؟!چراکه عمدتا این معاملات برای اسکان هستن شخص خریدار هست ممنون میشم اگه جواب بدید

کاربر27292 1398-10-19 22:07:7 پاسخ

آقا عالی بود خدا خیرتون بده

جدول ضرب 1398-10-11 22:41:59 پاسخ

در پاسخ به محمد: ردیف 5 ستون "افت قیمت" از جدول مشخصات دوره های رکود رو چرا آپدیت نکردید! به جای

با سلام ، اطلاعات درج شده صحیح است . جهت بدست آوردن حداکثر افت قیمت در دوره رکود ، باید از پایین ترین قیمت تجربه شده در آن دوره استفاده شود ( نه آخرین قیمت ) ، در دوره رکود جاری نیز کمترین مقدار قیمت 12463700 است و مقدار صحیح است و میزان افت حداکثر تاکنون را ، در این دوره نشان می دهد .

محمد 1398-10-11 13:30:49 پاسخ

ردیف 5 ستون "افت قیمت" از جدول مشخصات دوره های رکود رو چرا آپدیت نکردید! به جای 12,463,700 باید 13,525,700 نوشته شود

محمد 1398-10-08 10:32:3 پاسخ

دوستان انقدر منتظر کاهش یا افزایش قیمت مسکن نباشید. اگر به مسکن نیاز دارید(مسکن ندارید)، هر زمانی که پول داشتید اقدام کنید.

نسرین 1398-10-07 11:51:33 پاسخ

در پاسخ به جدول ضرب: با سلام ، سیگنال خرید نیست . جهت ورود به دوره رونق ، افزایش قیمت به تنهایی کافی

بسیار ممنون از پاسخ کامل شما و وقتی که گزاشتید

جدول ضرب 1398-10-05 15:03:8 پاسخ

در پاسخ به نسرین : سلام بالای سایت 13,474,400 قیمت رو اشتباه وارد کردین نمودار اشتباه شده

با سلام مجدد ، صحیح ترسیم شده است به توضیحات پست زیر مراجعه کنید .

 پیشنهادهای جدول ضرب
راههای خانه دار شدن

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس قدرت خرید دستمزد ماهانه ؟ بهترین زمان خرید ملک و مسکن کی است ؟ چگونه قدرت خرید دستمزد ماهانه بر بازار مسکن تاثیر می گذارد ؟ آیا قیمت مسکن کاهش می یابد ؟

محاسبات پیش خرید آپارتمان نسبت به خرید نقدی ، کدام بهتر است ؟ مبلغ سود چقدر تفاوت دارد؟ زمانبندی پرداختها به سازنده ، چگونه بر سود نهایی اثر می گذارد ؟

برآورد هزینه ساخت مجتمع مسکونی بر حسب مساحت واحدهای در حال احداث ، تعداد طبقات ، کیفیت ساخت و بافت محل وقوع ملک به تفکیک شهر

پیش بینی روند مسکن بر اساس رابطه قیمت دلار و مسکن؟ تاثیر افزایش قیمت دلار بر گرانی مسکن چگونه است ؟ رشد یا کاهش کدام در اینده بیشتر یا کمتر است ؟

قیمت فروش سر به سر آپارتمان بر مبنای ارزش زمین ، هزینه ساخت ، نرخ سود بانکی و مدت زمان ساخت

محاسبه مبلغ بلاعوض و نسبتهای مشارکت در ساخت برای سازنده و مالکین بر اساس ارزش زمین ، هزینه ساخت و آپارتمانهای انتخاب شده طرفین

با هزینه اجاره آپارتمان شما ، در شهرهای دیگر چند متر مربع می توان اجاره نمود ؟ در دوران بازنشستگی هزینه اجاره شهرهای توریستی چگونه است ؟

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس قیمت تورم زدایی شده یا قیمت به نرخ جاری ؟ حداقل و حداکثر قیمت مسکن در دوره های گذشته با خارج نمودن تورم چقدر بوده است ؟ آیا اکنون زمان خرید مسکن است ؟